Gần đây, một số người nghe podcast đã hỏi về đánh giá đầu tư bất động sản. Họ muốn biết số tiền họ sẽ phải trả cho một tài sản cụ thể để làm cho nó trở thành một đầu tư "tốt". Tin tốt là việc đánh giá các con số thực sự đơn giản.
Hôm nay, chúng tôi sẽ xem xét 3 tỷ lệ chính bạn có thể chạy trên bất kỳ thuộc tính nào. Tôi sẽ sử dụng các con số từ một trong các thuộc tính đầu tư của mình để xem qua cách mỗi tỷ lệ này hoạt động. Kết quả của những công thức đơn giản này sẽ giúp bạn đánh giá một đầu tư bất động sản tiềm năng mà bạn có thể đang xem xét. Thành thật mà nói, tôi chỉ sử dụng đầu tiên trong ba công thức này, mà bạn có thể tính toán trong đầu của bạn, để đánh giá một tài sản trong khoảng 20 giây bằng phẳng.
Nghe Podcast
Tài sản của tôi
Tài sản tôi sẽ sử dụng trong bài viết này là một trang trại tắm 3 phòng ngủ mà tôi đã mua vào năm 2009. Dưới đây là các con số:
Giá mua: 42.000 đô la Phục hồi & Chi phí khác: 25.800 đô la Tổng mức đầu tư: 67.800 đô la Số tiền được tài trợ: $ 64,000 Tiền đầu tư $ 3,800 Thuê: $ 895 HOA: 0 đô la Thanh toán thế chấp hàng tháng: $ 403,69 (P & I) Thuế: $ 156,00 Bảo hiểm: $ 33,00 Sửa chữa dự kiến: $ 66,58 mỗi tháng Ước tính khoảng trống hàng năm 74,55 USD Thu nhập hoạt động ròng (không bao gồm thanh toán thế chấp (P & I): $ 6,778,44 (hàng năm) Tổng số hàng tháng Outflows (bao gồm cả thế chấp): $ 733.82
3 Tỷ lệ REI chính
Tỷ lệ cho thuê
Tỷ lệ tiền thuê được tính bằng cách chia tiền thuê hàng tháng cho tổng chi phí của tài sản (giá mua + chi phí tài chính + chi phí phục hồi):
tỷ lệ thuê = giá thuê hàng tháng / chi phí của tài sản
Ví dụ: nếu tổng chi phí của một tài sản là 100.000 đô la và tiền thuê hàng tháng là 1.000 đô la, thì tài sản sẽ có tỷ lệ tiền thuê chính xác là 1%. Trong ví dụ về tài sản của tôi ở trên, tỷ lệ cho thuê cao hơn một chút ở mức 1,32% ($ 895 / $ 67,800).
Nói chung, chúng tôi tìm tỷ lệ ít nhất 1%. Một số nhà đầu tư mà tôi biết tìm tỷ lệ cao tới 2%. Rõ ràng là tỷ lệ càng cao thì tất cả những thứ khác đều bằng nhau. Tuy nhiên, điều tôi tìm thấy là ở một ngôi nhà gia đình trong một khu học chánh tốt ở trung tâm Ohio (nơi tôi đầu tư), 2% là không khả thi.
Lưu ý rằng tỷ lệ này không ảnh hưởng đến chi phí. Điều này là quan trọng để hiểu. Chúng tôi không mua bất động sản với HOA (phí hiệp hội chủ nhà) và chúng tôi có thể tài trợ cho các giao dịch mua ở mức giá cạnh tranh. Kết quả là, tôi rất thoải mái sử dụng điều này như là một đánh giá ban đầu của một tài sản.
Hai tỷ lệ tiếp theo, tuy nhiên, làm yếu tố chi phí.
Lãi suất trần
Viết tắt của tỷ lệ vốn hóa, tỷ lệ vốn cho phép bạn đánh giá và so sánh các thuộc tính mà không bao thanh toán trong tài chính. Công thức rất đơn giản:
Tỷ lệ vốn = Thu nhập hoạt động ròng / Tổng chi phí
Thu nhập hoạt động ròng, hoặc NOI cho ngắn hạn, được dựa trên số liệu hàng năm và là tổng tiền thuê trừ đi tất cả các chi phí, nhưng không bao gồm phần P & I của khoản thanh toán thế chấp. Đối với nhiều tài sản, chi phí bao gồm thuế, bảo hiểm, sửa chữa và chỗ trống.
Lưu ý rằng nó là rất quan trọng để ước tính chi phí sửa chữa và vị trí tuyển dụng. Bạn sẽ thấy trên các ước tính mà chúng tôi sử dụng cho cả hai chi phí này. Việc chạy các số cho thuộc tính trên mang lại tỷ lệ vốn là 10% ($ 6,778,44 / $ 67,800 = 10%).
Nói chung, mức giá tối thiểu là 6% hoặc cao hơn là phải. Mặc dù chúng tôi không phải lúc nào cũng tính toán tỷ lệ vốn cho các khoản đầu tư của chúng tôi (tỷ lệ cho thuê là đủ), các thuộc tính của chúng tôi nằm trong phạm vi từ 8 đến 10%.
Lưu ý rằng tỷ lệ vốn hóa không ảnh hưởng đến chi phí tài chính. Tỷ lệ thứ ba và cuối cùng của chúng tôi.
Tiền mặt trên tiền mặt
Tỷ lệ cuối cùng là tiền mặt trên tiền mặt. Bạn tính tỷ lệ này bằng cách chia dòng tiền của bạn bằng số tiền bạn đã đầu tư vào tài sản:
Tiền mặt trên tiền mặt = Lưu chuyển tiền trước thuế / Tổng số tiền đầu tư
Dòng tiền trước thuế chỉ đơn giản là tiền thuê hàng năm ít hơn tất cả các khoản tiền mặt (bao gồm cả P & I của khoản thanh toán thế chấp. Áp dụng công thức này cho tài sản của tôi ở trên mang lại tiền mặt trên 50% ($ 1,934.16 / $ 3,800 = 50,9%).
Hầu hết tìm kiếm một tỷ lệ giữa 15 và 25%. Đối với chúng tôi, tỷ lệ thực tế là vô nghĩa. Như bạn có thể nói, bạn càng có nhiều đòn bẩy, tỷ lệ càng cao. Nhưng điều này không làm cho một khoản đầu tư trở nên hợp lý. Chúng tôi hoàn toàn xem xét dòng tiền thực tế mà chúng tôi tin rằng một tài sản sẽ tạo ra. Một dòng tiền mặt tích cực là phải. Nhưng việc tính toán tiền mặt trên tỷ lệ hoàn vốn là rất ít giá trị đối với chúng tôi.
Nếu bạn sử dụng các số liệu khác để đánh giá một khoản đầu tư bất động sản, hãy chia sẻ chúng với mọi người trong phần bình luận bên dưới.