Thế chấp 3% đã trở lại. Sau nhiều năm bất ổn trong thị trường nhà ở và tái phạm trên người mà để đổ lỗi, thế chấp thanh toán thấp xuống đã nổi lên một lần nữa. Thế chấp 3% sẽ có nghĩa là sự linh hoạt hơn cho người mua nhà, và trong một số trường hợp, đối với những người muốn tái tài trợ là tốt. Cho đến nay, khách hàng vay có lựa chọn giữa các khoản vay thông thường, với yêu cầu thanh toán tối thiểu 5%, hoặc khoản vay FHA, với yêu cầu thanh toán xuống là 3,5%.
Tất cả đã thay đổi vào ngày 8 tháng 12, khi Fannie Mae (“FNMA”) thông báo việc triển khai MyCommunityMortgage và Federal Home Loan Mortgage Corporation, hay còn gọi là Freddie Mac, đã công bố chương trình Home Possible Advantage của họ. Mỗi người sẽ yêu cầu khoản thanh toán 3%, dẫn đến khoản thế chấp 97%.
Mục đích của thế chấp 3% xuống
Bức tranh lớn, mục đích của thế chấp 3% xuống là bơm tín dụng mới vào thị trường nhà đất. Mặc dù thị trường nhà đất đã hồi phục trong vài năm qua, sự phục hồi đó hầu như không phải là hiện tượng toàn diện. Giảm yêu cầu thanh toán cho người mua nhà lần đầu có thể chỉ là những gì cần thiết để cải thiện các điểm mềm trên thị trường và tăng tính thanh khoản của nhà ở.
Theo nghiên cứu được thực hiện bởi Fannie Mae, trở ngại chính đối với chủ nhà cho người mua nhà lần đầu tiên là tiết kiệm tiền để thanh toán và đóng các chi phí. Giảm yêu cầu thanh toán xuống từ 5% xuống 3% sẽ giúp giảm bớt vấn đề đó.
Theo Andrew Bon Salle, Phó Chủ tịch Điều hành Fannie Mae cho Bảo lãnh Phát hành Gia đình Độc thân, Giá cả và Thị trường Vốn:
“Mục tiêu của chúng tôi là giúp những người vay đủ điều kiện được tiếp cận với các khoản thế chấp. Tùy chọn này một mình sẽ không giải quyết tất cả những thách thức xung quanh tiếp cận tín dụng. Việc cung cấp LTV 97 phần trăm mới của chúng tôi chỉ đơn giản là một cách chúng tôi đang làm việc để loại bỏ những rào cản đối với những người vay tín dụng để có được thế chấp. Chúng tôi tin tưởng rằng các khoản vay này có thể là việc kinh doanh tốt cho người cho vay, an toàn và âm thanh cho Fannie Mae và một lựa chọn hợp lý, có trách nhiệm đối với những người vay đủ điều kiện.”
Chứng chỉ cho chương trình thế chấp 3% xuống
Vì yêu cầu thanh toán xuống sẽ tự do hơn, chương trình có giới hạn, cũng như các tiêu chuẩn nghiêm ngặt cho khách hàng vay:
- Có sẵn cho các giao dịch mua nhà mới và thanh toán tiền mặt hạn chế
- Ít nhất một người vay phải là người mua nhà lần đầu tiên để mua hàng
- Các khoản thế chấp hiện tại phải được tổ chức bởi FNMA hoặc FHLMC về tái cấp vốn
- Giới hạn thu nhập trung bình theo vùng áp dụng cho một số loại khoản vay nhất định
- Chỉ cho vay lãi suất cố định - 15 đến 30 năm
- Một căn hộ chính cư trú - không có chỉ dẫn nếu điều này bao gồm Condos - và không có nhà sản xuất
- Điểm tín dụng tối thiểu - 620 (Bạn có thể kiểm tra điểm tín dụng của bạn ở đây)
- Thu nhập, việc làm và tài sản phải được ghi chép đầy đủ
- Ít nhất một người vay phải hoàn thành một chương trình tư vấn về quyền sở hữu nhà
- Bảo hiểm thế chấp là bắt buộc
Thế chấp thông thường 3% VS. Thế chấp FHA 3,5%
Các khoản vay FHA yêu cầu thanh toán xuống 3,5%, vậy thì thế chấp thông thường 3% là một giao dịch tốt hơn như thế nào?
Vâng cho người mới bắt đầu, yêu cầu thanh toán xuống 3,5% FHA cao hơn yêu cầu 3% cho quy ước. Yêu cầu giảm 3% thông thường nghĩa là bạn sẽ cần phải giảm $ 6.000 khi mua 200.000 đô la. Khoản thanh toán giảm 3,5% FHA có nghĩa là bạn sẽ cần 7.000 đô la cho một giao dịch mua 200.000 đô la - thêm 1.000 đô la.
Nhưng so sánh thậm chí còn mất cân bằng hơn khi nói đến bảo hiểm thế chấp.
Đối với một thế chấp thông thường 3%, bảo hiểm thế chấp 18% (PMI) là bắt buộc. Giả sử điểm số tín dụng của bạn rơi ở đâu đó giữa 620 và 679, hệ số bảo hiểm thế chấp là.94%. Nếu thế chấp của bạn sẽ là 200.000 đô la, phí bảo hiểm hàng năm của bạn sẽ là 1.880 đô la, tức là khoảng 157 đô la mỗi tháng (1.880 đô la chia cho 12 tháng) được thêm vào khoản thanh toán thế chấp của bạn.
Đối với khoản vay FHA, chi phí bảo hiểm thế chấp cao hơn đáng kể. Khoản vay FHA yêu cầu bạn phải trả hai mức bảo hiểm thế chấp - 1,75% trả trước, cộng thêm 1,35% mỗi năm.
Nếu bạn nhận khoản thế chấp FHA với số tiền 200.000 đô la, bạn phải trả phần trả trước là 3.500 đô la (200.000 đô la X 1,75%). Số tiền này thường được thêm vào số tiền vay, vì vậy bạn sẽ không phải trả số tiền đó khi đóng. Tuy nhiên, nó sẽ tăng thanh toán hàng tháng của bạn, vì số dư nợ gốc mới của khoản vay của bạn sẽ cao hơn $ 3,500.
Sau đó, có phí bảo hiểm hàng năm. Với tỷ lệ 1,35%, số tiền đó là 2,700 đô la (200.000 đô la X 1,35%). Đó là $ 225 ($ 2,700 chia cho 12 tháng) mỗi tháng được thêm vào khoản thanh toán thế chấp của bạn. Với khoản vay thông thường 3%, chỉ có 157 đô la mỗi tháng. Bạn sẽ phải trả thêm $ 68 mỗi tháng ($ 225 - $ 157) với khoản vay FHA - cộng với các tác động của bảo hiểm thế chấp trả trước ($ 3,500) vào khoản thanh toán thế chấp của bạn.
Thế chấp thông thường 3% có nghĩa là ít tiền hơn khi đóng và thanh toán hàng tháng thấp hơn.
Nhưng đó không phải là tất cả. Đối với các khoản vay thông thường, bảo hiểm thế chấp của bạn có thể bị hủy bỏ khi giá trị của tài sản đạt đến mức dư nợ thế chấp tồn đọng giảm xuống dưới 80% giá trị tài sản. Với các khoản vay FHA, bảo hiểm thế chấp là vĩnh viễn.
Trước khi bạn đi sâu vào - Hiểu đây là Cho vay rủi ro cao
Cần lưu ý rằng thế chấp thông thường giảm 3% không phải là mới. 97% các khoản vay đã khá phổ biến cho đến khi cuộc khủng hoảng thế chấp trong năm 2008. Nhiều nghiên cứu đã kết luận rằng các khoản thế chấp thanh toán không và thấp đã góp phần đáng kể vào cuộc khủng hoảng.Nếu bạn đang cân nhắc việc mua nhà, và muốn tận dụng lợi thế của thế chấp 3%, bạn nên dùng lịch sử trước đó cho trái tim.
Lý do tại sao các khoản thế chấp thanh toán thấp là một yếu tố trong cuộc khủng hoảng là vì những người vay có ít hoặc không có vốn chủ sở hữu trong nhà của họ. Việc thiếu vốn chủ sở hữu làm cho việc tái cấp vốn trở nên khó khăn và là yếu tố quan trọng trong các mặc định chiến lược (người bỏ nhà vì chúng có giá trị thấp hơn số dư thế chấp còn tồn đọng trên chúng).
Nếu bạn nhận thế chấp 3%, bạn sẽ ở trong tình trạng tương tự, ít nhất là cho đến khi giá trị tài sản của bạn tăng đủ để cung cấp cho bạn một khoản vốn chủ sở hữu. Và có thể mất vài năm.
Sử dụng thế chấp 3% như một phương sách cuối cùng mà thôi. Luôn luôn tốt hơn nếu bạn có thể thực hiện thanh toán lớn hơn. Và nếu bạn không thể, và 3% là khoản thanh toán lớn nhất bạn có thể trả, thì hãy đảm bảo rằng căn nhà phù hợp với ngân sách của bạn. Điều đó có nghĩa là bạn nên tập trung vào việc mua ít căn nhà hơn bạn thực sự có thể mua được.
Và một khi bạn đang ở trong tài sản, bạn sẽ cần phải trở thành một người tiết kiệm cam kết. Bạn sẽ cần phải tăng dự trữ tiền mặt của bạn một cách đều đặn để cung cấp đệm mà thiếu vốn chủ sở hữu không có sẵn để cung cấp.
Suy nghĩ của bạn về thế chấp 3% là gì? Nó có tốt cho người mua nhà và cho thị trường? Hay là nó trở lại một chiến lược nguy hiểm?
Tài nguyên bổ sung
- Tỷ lệ thế chấp hiện tại
- 7 bước cần thực hiện trước khi mua nhà đầu tiên của bạn
- Những thuận và chống của việc mua một nhà xây dựng mới