Đây là ngày thứ hai mươi chín trong Cuộc Thử Thách Tiền 31 ngày của chúng tôi. Trong 31 ngày, chúng tôi sẽ xuất bản 31 podcast, mỗi podcast được thiết kế để giúp bạn tiến gần hơn đến tự do tài chính. Hôm qua, chúng tôi đã xem xét cách một cặp vợ chồng xây dựng một doanh nghiệp Thương mại điện tử gồm 6 con số trong chưa đầy một năm.. Trong podcast ngày nay, chúng tôi đề cập đến những điều cơ bản về thế chấp.
Nhà tài trợ: Podcast tiền 31 ngày được tài trợ bởi Betterment và Personal Capital. Betterment và Personal Capital là hai công cụ tôi sử dụng để đầu tư dễ dàng hơn, ít tốn kém hơn và hiệu quả hơn.
Thế chấp 101
1. Điểm tín dụng
Điểm số tín dụng FICO của bạn là một phần quan trọng của vòng loại cho một thế chấp. Số có 3 chữ số xác định xem bạn có thể nhận được thế chấp hay không, lãi suất thế chấp của bạn, số tiền bạn có thể vay và thậm chí số tiền thanh toán xuống thấp mà bạn cần phải thực hiện. Dưới đây là tóm tắt về từng chủ đề này.
Nghe cuộc phỏng vấn của tôi về chuyên gia tín dụng của FICO, Tom Quinn
Điểm cần thiết để đủ điều kiện cho một thế chấp
Nói chung, bạn cần một điểm FICO 620 hoặc cao hơn để đủ điều kiện cho một thế chấp. Mặc dù có thể có các tùy chọn phụ chính, nhưng số điểm ít nhất là 620 là quy tắc chung cho một khoản thế chấp thông thường.
Đối với khoản vay thế chấp FHA, số điểm tối thiểu thấp hơn. Dựa trên các hướng dẫn do HUD ban hành, một khoản vay có điểm tín dụng tối thiểu là 500 có thể hội đủ điều kiện cho một khoản thế chấp FHA. Để đủ điều kiện nhận khoản thanh toán giảm 3,5% mà các khoản vay FHA được biết đến, khoản vay phải có số điểm tối thiểu là 580. Điểm số từ 500 đến 579 yêu cầu thanh toán 10%. Hơn nữa, mặc dù về mặt kỹ thuật đủ điều kiện, nhiều ngân hàng sẽ không chấp thuận đơn xin vay FHA cho điểm dưới 620.
Bạn có biết không: Đối với các khoản vay FHA với khoản thanh toán giảm 3,5%, MIP (Phí bảo hiểm thế chấp) phải được thanh toán trong suốt thời hạn của khoản vay. Nó không còn có thể bị hủy bỏ khi số dư bằng 78% số dư ban đầu.
Điểm nào được sử dụng
Hầu hết người tiêu dùng có ba điểm FICO dựa trên các hồ sơ tín dụng từ ba văn phòng tín dụng chính. Người cho vay thường sử dụng giữa ba điểm. Đối với những người chỉ có hai điểm FICO, điểm số thấp hơn được sử dụng. Đối với các khoản vay FHA, điểm số được sử dụng được gọi là “điểm tín dụng quyết định”.
Với hai người vay, điểm số tín dụng quyết định được tính cho mỗi người và số điểm thấp nhất được sử dụng.
Cách điểm tín dụng của bạn ảnh hưởng đến lãi suất
Điểm tín dụng đủ điều kiện chỉ là khởi đầu. Điểm càng cao, lãi suất càng thấp. Để có mức giá tốt nhất, hãy nhắm tới điểm FICO từ 760 trở lên. Với tỷ lệ thế chấp của ngày hôm nay, một số điểm 760 sẽ đủ điều kiện một khoản vay với tỷ lệ khoảng bốn phần trăm. Điểm số 620 tăng tỷ lệ đó lên khoảng 5,6%. Trong suốt thời hạn của khoản vay, chênh lệch 1,6% có thể có nghĩa là lãi suất hàng chục nghìn đô la.
Lãi suất của bạn ảnh hưởng đến số tiền bạn có thể vay
Số tiền bạn có thể vay là một phần chức năng thanh toán thế chấp và thu nhập của bạn. Như chúng ta sẽ thấy trong phần tiếp theo, người cho vay có các yêu cầu nghiêm ngặt về thu nhập từ nợ (DTI). Các khoản thanh toán thế chấp không được vượt quá một tỷ lệ phần trăm nhất định của thu nhập của người vay.
Khi lãi suất tăng, thanh toán hàng tháng cho một số tiền cho vay cũng tăng lên. Ví dụ: dưới đây là tỷ lệ theo phạm vi điểm tín dụng và các khoản thanh toán hàng tháng (chỉ có gốc và lãi) cho khoản thế chấp cố định $ 250.000 trong vòng 30 năm:
- 760-850: 4.034%–$1,198
- 700-759: 4.256%–$1,231
- 680-699: 4.433%–$1,257
- 660-679: 4.647%–$1,289
- 640-659: 5.077%–$1,354
- 620-639: 5.623%–$1,439
Nếu DTI của người đi vay không thể vượt quá 1.300 đô la, họ sẽ cần một số điểm tín dụng ít nhất là 660 trong ví dụ trên để đủ điều kiện cho khoản vay.
2. Tỷ lệ nợ / thu nhập
Người cho vay sử dụng hai DTI để đủ điều kiện cho người vay: front-end và back-end.
Front-end
Tỷ lệ front-end được tính bằng cách chia khoản thanh toán thế chấp hàng tháng (bao gồm thuế và bảo hiểm) thành tổng thu nhập hàng tháng của người vay. Trong khi DTI front-end thay đổi từ một chương trình cho vay khác, 28% là một yêu cầu chung. Đối với mỗi $ 280 trong thanh toán thế chấp hàng tháng, người vay sẽ cần $ 1,000 trong tổng thu nhập hàng tháng.
Sử dụng ví dụ từ trên, giờ đây chúng tôi có thể tập hợp các điểm tín dụng, lãi suất và thu nhập gộp theo yêu cầu:
- 760-850: 4,034% - 1,198 đô la (4,278 đô la / tháng hoặc 51,336 đô la / năm)
- 700-759: 4,256% - 1,231 đô la (4,396 đô la / tháng hoặc 52.752 đô la)
- 680-699: 4,433% - $ 1.257 ($ 4,489 / tháng hoặc $ 53,868)
- 660-679: 4,647% - $ 1,289 ($ 4,603 / tháng hoặc $ 55,236)
- 640-659: 5,077% - $ 1,354 ($ 4,835 / tháng hoặc $ 58,020)
- 620-639: 5,623% - $ 1,439 ($ 5,139 / tháng hoặc $ 61,668 / năm)
Điểm tín dụng ảnh hưởng đến lãi suất, lãi suất ảnh hưởng đến thu nhập gộp yêu cầu.
Back-end
DTI back-end bổ sung tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng bắt buộc (ví dụ: thế chấp, cho vay xe hơi, vay mượn trường học, thanh toán tối thiểu bằng thẻ tín dụng) và chia chúng thành tổng thu nhập hàng tháng của người vay. Trong khi 36% là một yêu cầu back-end phổ biến, một số chương trình cho vay cho phép một tỷ lệ cao tới 43%.
3. Yêu cầu thanh toán xuống
Các khoản thanh toán tối thiểu bắt buộc thay đổi theo thời gian. Trước khi vụ tai nạn nhà ở, không có khoản vay thế chấp nào có thể truy cập được. Sau vụ tai nạn, các ngân hàng đã yêu cầu thanh toán 20%. Ngày nay, những yêu cầu này đã bắt đầu dịu lại.
Hiện đã có 5% cho vay xuống. Khoản vay FHA yêu cầu thanh toán xuống 3,5% cho những người có điểm tín dụng đủ điều kiện. Tuy nhiên, với các khoản thanh toán xuống dưới 20%, bảo hiểm thế chấp tư nhân thường được yêu cầu.
4. 15 năm so với 30 năm
Không có câu trả lời “đúng” hoặc “sai” cho cuộc tranh luận lâu năm này.Lợi thế của khoản vay thế chấp 15 năm là lãi suất thấp hơn so với thế chấp 30 năm. Lợi thế của khoản vay thế chấp trong 30 năm là khoản thanh toán tối thiểu hàng tháng bắt buộc thấp hơn. Giai đoạn.
Một thế chấp 15 năm "buộc" một người vay để trả hết nợ sớm hơn. Một số xem đây là một lợi ích. Đối với những người đấu tranh để kiểm soát chi tiêu và muốn nghỉ hưu sớm của họ, một thế chấp 15 năm sẽ giúp đỡ.
5. cố định so với điều chỉnh
Lợi thế của khoản vay lãi suất thay đổi là lãi suất bắt đầu của nó thấp hơn lãi suất cố định. Điểm bất lợi là lãi suất có thể cao hơn nhiều khi lãi suất bắt đầu tăng. Đối với hầu hết khách hàng vay, không đáng để nhận rủi ro này. Để biết thêm về chủ đề này, dưới đây là tóm tắt về các khoản thế chấp có lãi suất cố định và có thể điều chỉnh.
6. Tự làm chủ
Có tin tốt và tin xấu. Tin tốt là các tiêu chuẩn để đủ điều kiện cho một thế chấp là như nhau cho dù bạn là một nhân viên hay tự làm chủ. Tin xấu là người tự làm chủ phải nhảy qua các vòng phụ để ghi lại bằng chứng về thu nhập. Hãy sẵn sàng ghi lại lịch sử 2 năm của thu nhập tự làm chủ.
Bạn đang tìm kiếm thêm thông tin về khoản vay mua nhà? Kiểm tra 16 loại thế chấp và tỷ lệ thế chấp của ngày hôm nay (được cập nhật hàng giờ).
Ngày 30: 5 bước để có chiến lược tiết kiệm hưu trí hoàn hảo