Trước khi bạn quyết định xem việc tái cấp vốn có phù hợp với bạn hay không, hãy hiểu sự khác biệt giữa cụm từ này và hạn mức tín dụng nhà (đôi khi vẫn được xem là thế chấp thứ hai).
Thanh toán lại tiền mặt so với HELOC
Khi một chủ nhà thực hiện rút tiền từ tái cấp vốn,anh ta hoặc cô ta tái tài trợ khoản vay thế chấp hiện tại trên nhà của mình nhiều hơn số nợ hiện đang nợ và sau đó bỏ tiền chênh lệch.
Ví dụ: giả sử bạn sở hữu một ngôi nhà trị giá 500.000 đô la và có khoản vay thế chấp hiện tại là 300.000 đô la. Trong ví dụ này, bạn có vốn chủ sở hữu trong nhà là 200.000 đô la. Nói cách khác, chủ nhà sở hữu 40% giá trị tài sản hiện tại (200.000 USD chia cho 500.000 USD). Nếu chủ nhà muốn khai thác vào $ 50,000 của vốn chủ sở hữu đó, họ có thể thực hiện tái cấp vốn.
Trong trường hợp này, chủ nhà sẽ lấy một khoản vay hoàn toàn mới (tức là, các điều khoản mới, tỷ lệ mới, có thể là một người cho vay mới) với số tiền 350.000 đô la. Về cơ bản, khoản vay mới sẽ được sử dụng để thanh toán khoản vay cũ và tiền mặt còn lại có thể được chủ nhà bỏ túi cho bất kỳ mục đích nào họ có trong tâm trí.
Loại tái cấp vốn này giống như thế chấp gốc, trong đó bạn sẽ cần phải trả tiền cho bảo hiểm thế chấp tư nhân nếu bạn vay hơn 80% giá trị nhà của bạn thông qua quá trình tái cấp vốn. Vì vậy, nếu có thể, tốt nhất nên giữ ít nhất 20% vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn.
Nếu chủ nhà đã lấy ra một dòng vốn chủ sở hữu của tín dụng (HELOC), người đó sẽ lấy ra một khoản vay thứ hai sau khoản vay thế chấp hiện tại. Vì vậy, nếu bạn có 200.000 đô la vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn, bạn có thể mở một hạn mức tín dụng 50.000 đô la so với số vốn chủ sở hữu đó. Điều này có thể được với người cho vay thế chấp ban đầu của bạn hoặc với một người cho vay hoàn toàn mới.
Với HELOC, bạn sẽ kết thúc với một khoản thanh toán riêng biệt từ thế chấp của bạn, không giống như tái cấp vốn. Ngoài ra, HELOC - một phần vì họ đang quay vòng các khoản vay như thẻ tín dụng - có xu hướng có lãi suất cao hơn. Đây không phải lúc nào cũng như vậy, nhưng nó là điển hình. Tuy nhiên, với HELOC, bạn sẽ không phải trả các chi phí đóng cửa như bạn sẽ tái cấp vốn (điều này thực sự giống như mua nhà của bạn từ chính bạn).
Khi nào thì Refoffance Cash Out là một ý tưởng tốt?
Câu hỏi hợp lý tiếp theo là khi nào nó thuận lợi để tái tài trợ nhà của bạn bằng tiền mặt?
Đầu tiên, như đã đề cập ở trên, bạn phải có vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn. Thứ hai, người cho vay thường sẽ không cho phép chủ nhà lấy tiền mặt về tài sản của họ mà không có gia vị 12 tháng, có nghĩa là bạn sẽ cần sở hữu nhà trong ít nhất 12 tháng.
Như là kết quả của việc giảm giá nhà và khủng hoảng tài chính thế chấp, người cho vay đã ban hành các quy tắc rút tiền khó khăn hơn để ngăn chặn các nhà đầu tư mua nhà với số tiền bằng không, nhanh chóng tái cấp vốn và rút tiền.
Khi xác định xem tiền tái cấp vốn có dành cho bạn hay không, nhu cầu tiền mặt của bạn rõ ràng là quan trọng; tuy nhiên, cũng có những yếu tố khác để xem xét.
Đối với một, nó không có ý nghĩa nhiều để tái tài trợ ở mức cao hơn, như thể tỷ lệ thế chấp hiện tại của bạn thấp hơn tỷ lệ đề xuất trên thế chấp mới. Trong trường hợp này, nó có thể khôn ngoan hơn để đưa ra một khoản vay vốn chủ sở hữu nhà.
Tuy nhiên, nếu khoản vay của bạn gần đến mức đáo hạn (ví dụ, bạn có 23 năm để trả hết nợ vay 30 năm) về mặt tài chính thì có thể không khôn ngoan để tái tài trợ, ngay cả khi khoản vay mới có lãi suất thấp hơn. Bằng cách rút tiền, bạn sẽ mất tất cả vốn chủ sở hữu mà bạn đã xây dựng, tăng nợ, trả lãi nhiều hơn và cơ bản là đặt lại đồng hồ cho khoản vay.
Một phần lớn và không thể thiếu của quyết định đòi hỏi phải chạy các con số. Tính toán khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ là bao nhiêu và thời gian vay mới so với khoản thanh toán nợ hiện tại của bạn. Nó có đáng không? Chỉ có bạn mới có thể trả lời điều đó.
Ngoài ra, hãy xem xét cách bạn sẽ sử dụng tiền mặt. Nếu bạn định bắt đầu trả một khoản vay mới, tốt nhất bạn nên chi tiền vào thứ gì đó sẽ tăng thêm giá trị. Ví dụ, tham gia một kỳ nghỉ với tiền mặt của bạn có lẽ không phải là một ý tưởng tuyệt vời, nhưng sử dụng tiền để sửa sang lại nhà của bạn hoặc mở rộng kinh doanh của bạn có thể được.
Nhiều người cũng tái cấp vốn để trả nợ hiện tại bao gồm cả thẻ tín dụng. Mặc dù tỷ lệ chắc chắn sẽ thấp hơn, rất có khả năng bạn sẽ kéo dài thời gian để trả nợ. Nếu bạn chỉ kỷ luật bản thân để thực hiện các khoản thanh toán lớn hơn cho các khoản nợ hiện tại của mình, có thể bạn sẽ thanh toán chúng nhanh hơn.
Ngoài ra, hãy nhớ rằng trong tình huống này, về cơ bản bạn sẽ sử dụng nhà của mình để bảo đảm các khoản nợ không có bảo đảm khác. Nếu bạn mặc định trên thẻ tín dụng, công ty phát hành thẻ tín dụng không thể đến sau tài sản cá nhân của bạn như nhà riêng của bạn. Nếu bạn mặc định về khoản vay tái cấp vốn của bạn, người cho vay của bạn chắc chắn sẽ đến sau nhà của bạn.
Luôn nhớ rằng ngay cả khi bạn không bỏ đi bất kỳ tiền mặt nào trong túi, vì bạn đã sử dụng hết tiền mặt từ việc tái cấp vốn để trả nợ khác, ngân hàng hoặc người cho vay sẽ vẫn xem xét tiền mặt, và nó sẽ được bảo lãnh như vậy.
Không có vấn đề gì, liên tục tái tài trợ, ngay cả khi vốn chủ sở hữu là có, là ràng buộc để trả tiền lãi và hiệu trưởng nhiều hơn trong một thời gian dài. Như được minh họa, một môi trường lãi suất giảm là chắc chắn là động lực chính trong việc tái cấp vốn, nhưng nó không phải là yếu tố duy nhất được xem xét.