Trong khi có nhiều loại thế chấp, phần lớn nhất là tỷ lệ cố định so với điều chỉnh được. Mặc dù tỷ lệ thế chấp cố định là phổ biến nhất ở Hoa Kỳ, các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh là tiêu chuẩn ở nhiều nước châu Âu và Úc.
Nhưng chỉ vì một hoặc khác là tiêu chuẩn không có nghĩa là tốt nhất cho nhu cầu mua nhà của bạn. Trước khi bạn nộp đơn xin thế chấp, hãy xem các ưu và nhược điểm của các tùy chọn mức cố định và có thể điều chỉnh, để bạn có thể chọn phù hợp nhất.
Ưu và nhược điểm của thế chấp tỷ lệ cố định
Thế chấp tỷ lệ cố định là các khoản thế chấp có lãi suất cố định. Chúng là thế chấp cơ bản nhất và phổ biến nhất. Bạn có thể nhận được một thế chấp có lãi suất cố định với hầu như bất kỳ thời hạn nào, nhưng phổ biến nhất là 30, 20 và 15 năm.
Tỷ lệ bạn sẽ khóa trong loại thế chấp này phụ thuộc vào thị trường tổng thể vào thời điểm đó. Theo văn bản này, lãi suất thấp so với tỷ lệ lịch sử, mặc dù chúng đang gia tăng.
Theo nhà cho vay lớn của Freddie Mac, lãi suất trung bình năm 1984 là 13,88%, so với 7,44% năm 1999, và 3,66% năm 2012. Rõ ràng, việc khóa lãi suất thấp là một ý kiến hay. Tuy nhiên, loại hình thế chấp này, giống như bất kỳ khác, có ưu và khuyết điểm.
Lãi suất thế chấp cố định
- Bạn nhận được khoản thanh toán cố định hàng tháng.Một trong những lợi thế chính của khoản thế chấp có lãi suất cố định là khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ không bao giờ thay đổi. Nó có thể dự đoán từ tháng này sang tháng khác và năm này qua năm khác, giúp việc lập ngân sách đơn giản hơn nhiều.
- Bạn không cần phải lo lắng về việc tăng lãi suất.Nếu lãi suất tăng, lãi suất của bạn sẽ vẫn giữ nguyên. Điều này cũng có nghĩa là bạn không phải lo lắng về việc tăng các khoản thanh toán khi lãi suất tăng.
- Bạn có thể trả tiền sớm.Miễn là bạn không có bất kỳ hình phạt thanh toán trước nào, bạn có thể thanh toán tiền thế chấp của bạn sớm. Trong thực tế, làm cho một khoản thanh toán thêm một năm có thể cắt giảm gần năm năm của một thế chấp lãi suất cố định 30 năm.
- Bạn có thể tìm thấy sự phù hợp với các tùy chọn linh hoạt.Các điều khoản thế chấp có lãi suất cố định chuẩn là 15, 20 và 30 năm, với các điều khoản ngắn hơn ngày càng trở nên phổ biến hơn đối với những người vay ngày nay. Các điều khoản ngắn hơn thường đi kèm với lãi suất thấp hơn, và bạn có thể yêu cầu một thuật ngữ không chuẩn mà có thể đáp ứng tốt hơn các mục tiêu của bạn, theo The Street.
Tỷ lệ thế chấp cố định
- Tỷ lệ của bạn vẫn giữ nguyên ngay cả khi lãi suất giảm.Nếu lãi suất đang tăng, thế chấp lãi suất cố định là rất lớn. Nhưng nếu lãi suất đang giảm, bạn sẽ phải trả nhiều hơn những người vay mới hoặc những người có thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh.
- Lãi suất của bạn có thể sẽ bắt đầu cao hơn các khoản thế chấp có lãi suất điều chỉnh tương tự.Nhiều khoản thế chấp có thể điều chỉnh tỷ lệ bắt đầu với tỷ lệ thấp hơn tỷ lệ thế chấp cố định. Điều này có nghĩa là người vay lãi suất có thể điều chỉnh có thể vay một khoản vay lớn hơn những người vay lãi suất cố định.
- Bạn sẽ phải tái cấp vốn để tận dụng mức giá thấp hơn.Trong khi bạn có thể tận dụng lợi thế của tỷ lệ thấp hơn, bạn phải tái tài trợ để làm điều đó. Mặc dù tái tài trợ thường đáng giá trong thời gian của bạn, nó vẫn mất thời gian và thường tốn tiền.
Ưu và nhược điểm của thế chấp có thể điều chỉnh lãi suất
Như bạn có thể đoán được, các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh có lãi suất điều chỉnh. Khi nào và làm thế nào mức lãi suất của họ điều chỉnh phụ thuộc vào khoản vay. Một số khoản vay điều chỉnh lãi suất của họ hàng năm, và các khoản vay khác điều chỉnh sáu tháng một lần.
Điểm mấu chốt là khi tỷ lệ thế chấp của bạn điều chỉnh, do đó, thanh toán thế chấp của bạn. Khi lãi suất giảm, đây là một điều tốt bởi vì lãi suất thấp hơn có nghĩa là các khoản thanh toán thấp hơn. Khi lãi suất đang tăng, mặt khác, các khoản thanh toán lớn hơn có thể phá vỡ ngân sách của bạn.
Có một số loại thế chấp có thể điều chỉnh tỷ lệ, vì vậy bạn nên tìm hiểu về các tùy chọn của mình trước khi đăng ký. Một số có thể dễ dàng chuyển đổi sang thế chấp tỷ lệ cố định khi bạn muốn, và một số khác bắt đầu với lãi suất cố định trước khi chuyển sang lãi suất có thể điều chỉnh.
Ưu điểm của ARM
- Bạn có thể vay tốt hơn vì lãi suất ban đầu thấp hơn.Các ARM thường đi kèm với lãi suất thấp hơn các khoản thế chấp có lãi suất cố định tương đương, có thể tạo ra sự khác biệt lớn trong các khoản thanh toán ban đầu.
Ví dụ, như của văn bản này, Charles Schwab liệt kê tỷ lệ ban đầu trung bình của nó cho một ARM 5/1 là 2,625 phần trăm. Tỷ lệ trung bình cho một thế chấp cố định 30 năm là 4,25 phần trăm. Với khoản vay 100.000 đô la, đó là $ 402 mỗi tháng cho 5/1 ARM và $ 491,94 mỗi tháng trong 30 năm cố định. Thêm 90 đô la đó sẽ lấy đi rất nhiều tiền vay cho một người mua nhà.
- Thanh toán của bạn sẽ giảm khi tỷ giá thị trường thực hiện. Khi lãi suất giảm, ARM là tuyệt vời bởi vì thanh toán thế chấp của bạn sẽ giảm, mặc dù bạn đang trả tiền gốc với cùng một tỷ lệ. Và điều này xảy ra tự động, không có sự tái cấp vốn từ phía bạn.
Nhược điểm của ARM
- Các khoản thanh toán của bạn sẽ tăng lên khi lãi suất thực hiện.Mặt khác, nếu lãi suất đang tăng, lãi suất và lãi suất của bạn cũng vậy. Với hầu hết các ARM, bạn sẽ phải trả tiền gốc trong một khoảng thời gian nhất định, thường là khoảng 30 năm. Vì vậy, nếu lãi suất tăng lên, bạn sẽ phải bỏ ra nhiều tiền hơn mỗi tháng.
- Các khoản thanh toán của bạn có thể thay đổi bất ngờ. Với nhiều ARM, tỷ giá thay đổi sau 12 tháng. Nếu bạn chú ý đến lãi suất, bạn nên có một số ý tưởng về hướng mà thanh toán của bạn sẽ di chuyển. Nhưng thậm chí sau đó, một sự đột biến đột ngột trong lãi suất có thể làm cho thanh toán của bạn đột nhiên tăng lên.Hoặc nếu bạn thanh toán vào một khoản thanh toán lãi suất cố định trong vài năm đầu tiên trong khi lãi suất đang tăng lên, ngân sách của bạn có thể bị căng thẳng nghiêm trọng do tăng thanh toán đáng kể vào cuối kỳ hạn lãi suất cố định.
- Bạn cuối cùng có thể cần phải trả tiền để khóa hoặc tái cấp vốn cho một thế chấp có lãi suất cố định.Gần đây, các chủ nhà với ARM đã hoạt động tốt, vì lãi suất đã giảm đáng kể trong vài năm qua. Nhưng bây giờ tỷ giá đó đang tăng trở lại, những chủ nhà này có thể muốn khóa tỷ lệ của họ trên một chiếc ARM có thể chuyển đổi, thường là một khoản phí, hoặc tái cấp vốn cho một khoản thế chấp có lãi cố định, cũng sẽ tốn tiền.
Người nào thắng?
Không có câu trả lời đúng tuyệt đối trong cuộc tranh luận thế chấp có lãi suất cố định và có thể điều chỉnh. Trừ khi bạn có thể thấy trước lãi suất, bạn không thể biết chắc chắn liệu khoản thế chấp có lãi suất cố định hay có thể điều chỉnh sẽ phục vụ bạn tốt hơn.
Có, tất nhiên, một lý do mà các khoản thế chấp tỷ lệ cố định có xu hướng phổ biến hơn: các khoản thanh toán dự đoán được. Ngân sách cho các khoản thanh toán thế chấp là dễ dàng hơn khi bạn biết những gì bạn nợ mỗi tháng.
Ngoài ra, với khoản thế chấp có lãi suất cố định, bạn luôn có thể thêm tiền vào các khoản thanh toán chính để thanh toán thế chấp của mình nhanh hơn. Với một thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh, bạn có thể không có lựa chọn nào khác ngoài việc phải thanh toán thêm tiền cho các khoản thanh toán cao hơn nếu lãi suất của bạn tăng lên.
Với điều đó nói rằng, đặt cược vào một thế chấp lãi suất có thể điều chỉnh có thể trả hết, miễn là bạn biết bạn có thể xử lý các khoản thanh toán cao hơn trong tương lai.
Là một người mua nhà tiềm năng, đó là công việc của bạn để xem xét cẩn thận hai tùy chọn thế chấp phổ biến này và để quyết định lựa chọn nào sẽ hoạt động tốt nhất trong hoàn cảnh của bạn.