Tình trạng của thị trường nhà ở là cuộc nói chuyện của thị trấn. Giá nhà đang bắt đầu tăng, và với họ, lãi suất thế chấp đang tăng lên, là tốt. Trong khi lãi suất vẫn còn khá thấp, họ đang leo trở lại từ những tảng đá lịch sử mà họ đang ngồi kể từ khi thị trường nhà đất sụp đổ năm 2008.
Nhưng lãi suất thực sự có ý nghĩa gì đối với người mua nhà? Và cụ thể, lãi suất tăng có ảnh hưởng đến khả năng mua nhà của bạn không? Đó là câu hỏi chúng ta sẽ trả lời trong bài viết này.
Thế chấp cơ bản: Tỷ lệ nợ / thu nhập
Trước tiên, hãy tránh xa lãi suất và xem xét một trong những điều cơ bản để nhận được thế chấp: tỷ lệ nợ / thu nhập hoặc DTI của bạn.
Người cho vay thế chấp sử dụng nhiều tiêu chí để xác định xem họ nên cho ai mượn tiền và bao nhiêu. Người cho vay xem xét lịch sử tín dụng, tình trạng việc làm, tài trợ thanh toán giảm và nhiều hơn nữa khi xác định số tiền để cho vay cho một người mua nhà tiềm năng.
Trong khi các chủ ngân hàng sẽ hỏi bạn kiếm được bao nhiêu hàng tháng, họ không chỉ xem xét số thu nhập đó. Thay vào đó, họ muốn xem có bao nhiêu thu nhập của bạn có sẵn để trả tiền thế chấp. Để làm điều này, họ xem xét hai tỷ lệ DTI:
Tỷ lệ Front-End: Tỷ lệ đầu tiên là số tiền thanh toán thế chấp của bạn sẽ được chia cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Chúng ta sẽ xem xét tính tỷ lệ này sau một phút. Nhưng bây giờ, chỉ cần nhớ rằng tỷ lệ này thường không được quá 28%.
Tỷ lệ Back-End: Tỷ lệ thứ hai xem xét tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn, không chỉ thế chấp của bạn. Các khoản thanh toán hàng tháng của bạn trên tất cả các khoản nợ không được vượt quá 36% tổng thu nhập hàng tháng của bạn.
Trong một số trường hợp, tỷ lệ có thể cao hơn một chút, nhưng 28/36 là tiêu chuẩn của ngành.
Tính DTI của bạn
May mắn thay, bạn không cần một nhà kinh tế học ưa thích để tính toán DTI của bạn cho bạn. Bạn có thể tự mình làm nó. Đối với tỷ lệ back-end (36%):
- Tổng tất cả các khoản thanh toán nợ hàng tháng hiện tại của bạn (ngoại trừ khoản thanh toán thế chấp hiện tại của bạn, nếu bạn có)
- Ghi lại tổng thu nhập hàng tháng của bạn (thu nhập của bạn trước thuế - bạn có thể tìm thấy nó trên cuống phiếu lương của bạn nếu bạn không chắc chắn)
- Chia các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn bằng tổng thu nhập hàng tháng của bạn
- Nhân số đó với 100 để lấy tỷ lệ phần trăm DTI của bạn
Vì vậy, nếu bạn có, ví dụ, một khoản thanh toán $ 400 xe hơi, thanh toán bằng thẻ tín dụng 50 đô la và thanh toán khoản vay sinh viên 300 đô la mỗi tháng, tổng số nợ hàng tháng của bạn là 750 đô la. Chia số tiền đó cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn là 5.000 đô la và bạn có DTI là 15 phần trăm.
Bây giờ bạn đã biết DTI của mình, bạn có thể tìm ra số tiền còn lại trong ngân sách của mình để thanh toán tiền nhà (đó là lý do chúng tôi loại trừ khoản thanh toán thế chấp của bạn trong việc tính toán ở trên).
(Chúng tôi đang nhận được toàn bộ lãi suất ảnh hưởng đến nhà-khả năng chi trả. Hang trong đó.)
Chúng tôi sẽ sử dụng mức trung bình của ngân hàng là 36% DTI làm ví dụ. Nếu bạn dành 15 phần trăm tổng thu nhập hàng tháng của bạn cho nợ, điều đó có nghĩa là bạn có 21 phần trăm thu nhập gộp hàng tháng của bạn còn lại để dành cho thanh toán tiền nhà, thuế tài sản và bảo hiểm.
Và 21 phần trăm của tổng thu nhập hàng tháng $ 5,000 đó là $ 1,050 (vì 5,000 x 0,21 = 1,050).
Như đã nói ở trên, người cho vay có một DTI back-end ưa thích và DTI ưu tiên đầu cuối. DTI back-end của bạn không thể vượt quá, thường, 36% thu nhập của bạn, nhưng DTI nhà ở của bạn (bao gồm cả thuế bảo hiểm và thuế tài sản) không được vượt quá 28% *. Vì vậy, ngay cả khi bạn có khoản nợ rất thấp, bạn có thể không nhận được một khoản thế chấp mà sẽ có bạn trả ra 35 phần trăm thu nhập của bạn mỗi tháng.
* Hãy nhớ rằng, đây chỉ là ước tính, dựa trên trung bình cho vay thế chấp. Nhưng bạn có thể mong đợi DTI giới hạn từ hầu hết người cho vay để được xung quanh tỷ lệ phần trăm này.
Lãi suất và khả năng chi trả
OK, vì vậy theo ví dụ trên, bạn có khoảng $ 1,050 mỗi tháng - tối đa - để trả tiền thế chấp của bạn. Bây giờ chúng ta hãy xem xét một số ví dụ về cách lãi suất có ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền nhà bạn có thể mua được.
Hãy tạo các giả định sau đây về tình hình thế chấp:
- Bạn có thể đủ khả năng $ 1,050 mỗi tháng (bao gồm thuế tài sản và bảo hiểm)
- Bạn có khoản thanh toán xuống 10.000 đô la
- Bảo hiểm tài sản và thuế của bạn sẽ vào khoảng $ 2.500 mỗi năm
- Trừ số tiền bảo hiểm và thuế của bạn là $ 2,500 / năm, bạn có thể trả khoảng 841 đô la mỗi tháng cho nguyên tắc và lãi suất của thế chấp
Bây giờ, hãy xem mức lãi suất ảnh hưởng như thế nào đến nhà bạn có thể đủ khả năng:
Kịch bản số 1: Lãi suất 3,5 phần trăm
Trả lãi 3,5 phần trăm, bạn có thể trả tiền thế chấp khoảng $ 187,434. Với thanh toán xuống của bạn, điều đó mang lại giá nhà giới hạn trên của bạn lên $ 197,434.
Việc tính toán dễ dàng thực hiện với máy tính thanh toán trực tuyến miễn phí này mà chúng tôi đã tìm thấy trên trang web Liên minh Tín dụng Liên bang Hoa Kỳ của tất cả các địa điểm.
Kịch bản # 2: Lãi suất 5,5 phần trăm
Trả lãi suất 5,5 phần trăm, mà có vẻ như một sự gia tăng nhỏ như vậy, bạn có thể đủ khả năng một thế chấp của $ 148,235, cho một ngôi nhà trị giá $ 158,235.
Kịch bản # 3: Lãi suất 7,5 phần trăm
Thêm hai điểm phần trăm quan tâm hơn, và giới hạn thế chấp của bạn giảm xuống còn $ 120,373, hoặc một căn nhà trị giá khoảng $ 130,373.
Vì vậy, giữa 3,5 phần trăm lãi suất và lãi suất 7,5 phần trăm, mà thực sự là một bước nhảy vọt lớn trong thế giới thế chấp, nơi mọi thứ được tính đến 1/100 của một phần trăm, bạn đã mất hơn 67.000 đô la mua sức mạnh.
Kiểm tra bảng bên dưới để biết thêm các tình huống về mức độ ảnh hưởng của khả năng chi trả đến khả năng chi trả:
Lãi suất và khả năng chi trả *
| $ 800 Thanh toán | $ 1,200 Thanh toán | $ 1,800 Thanh toán | |
|---|---|---|---|
| 3.00% | $165,511 | $265,810 | $406,937 |
| 3.25% | $162,213 | $257,502 | $394,219 |
| 3.50% | $159,152 | $249,566 | $382,070 |
| 3.75% | $154,317 | $241,948 | $370,461 |
| 4.00% | $149,694 | $234,736 | $359,365 |
| 4.25% | $145,275 | $227,805 | $348,755 |
| 4.50% | $141,047 | $221,176 | $338,605 |
| 4.75% | $137,001 | $214,832 | $328,893 |
| 5.00% | $133,129 | $208,759 | $319,597 |
| 5.25% | $129,420 | $202,944 | $310,694 |
| 5.50% | $125,868 | $197,373 | $302,166 |
| 5.75% | $122,464 | $192,035 | $293,993 |
| 6.00% | $119,200 | $188,917 | $286,158 |
| 6.25% | $116,070 | $182,009 | $278,645 |
| 6.50% | $113,068 | $177,301 | $271,437 |
| 6.75% | $110,186 | $172,782 | $264,519 |
| 7.00% | $107,419 | $168,444 | $257,877 |
| 7.25% | $104,762 | $164,278 | $251,499 |
| 7.50% | $102,209 | $160,275 | $245,370 |
| 7.75% | $99,756 | $156,427 | $239,480 |
| 8.00% | $97,397 | $152,728 | $233,817 |
| 8.25% | $95,128 | $149,170 | $228,369 |
| 8.50% | $92,945 | $145,746 | $223,128 |
| 8.75% | $90,843 | $142,451 | $218,083 |
| 9.00% | $88,820 | $139,278 | $213,226 |
| 9.25% | $86,871 | $136,222 | $208,547 |
| 9.50% | $84,992 | $133,277 | $204,038 |
| 9.75% | $83,182 | $130,438 | $199,692 |
| 10.00% | $81,436 | $127,700 | $195,501 |
| Chênh lệch lãi suất cao nhất và thấp nhất: | $84,075 | $138,110 | $211,436 |
* Tổng số tiền thế chấp (không bao gồm thanh toán xuống!) Dựa trên các tình huống thanh toán / lãi suất khác nhau. Các khoản thanh toán hàng tháng này đại diện chỉ có nguyên tắc và lãi suất - không phải là thuế và bảo hiểm tài sản.
Như bạn có thể thấy, sự khác biệt về lãi suất được khuếch đại - khoản vay của bạn càng lớn, chênh lệch lãi suất càng cao 0,25% làm cho tổng thể. Vì vậy, nếu bạn đang theo một khoản vay nhà mondo, bạn nên chú ý nhiều hơn đến lãi suất.
Thêm tất cả lên
Lãi suất tăng sẽ có ảnh hưởng nghiêm trọng đến người mua. Những người may mắn mua nhà với lãi suất 3% có khả năng chi trả nhiều hơn số tiền họ có thể có trước khi xảy ra tai nạn, khi lãi suất từ 7% trở lên.
Điều này không có nghĩa là bạn nên vội vã ra ngoài và mua nhà trước khi lãi suất tăng thêm. Có, 0,25 phần trăm làm cho một sự khác biệt trong bao nhiêu nhà bạn có thể đủ khả năng. Nhưng lãi suất tăng chỉ là một yếu tố cần xem xét.
Thay vào đó, nếu bạn đang cân nhắc mua nhà, bạn có thể theo dõi lãi suất và lưu ý rằng họ đang có xu hướng tăng lên. Bạn cũng có thể muốn cải thiện điểm tín dụng của mình, đây là một cách tuyệt vời để có lãi suất thấp hơn và làm việc với DTI của bạn để bạn có thể đủ khả năng một khoản thế chấp lớn hơn khi thời gian đến. Bạn có thể xem giá của ngày hôm nay tại đây.
NEXT–>Tỷ lệ nợ trên thu nhập là gì?