Đây là email:
Chào cướp,
Vợ tôi và tôi đang sẵn sàng mua nhà mới và tôi có một số câu hỏi về tài chính. Chúng tôi sẽ thực hiện thanh toán ít nhất 20%, nhưng trong cuộc tranh luận về việc trả thêm tiền lên trước và giữ số tiền đó có sẵn cho chúng tôi trong trường hợp khẩn cấp. Chúng tôi có khoảng 50 nghìn người khác để làm việc với mức giảm 20%. Chúng tôi đang cố gắng sở hữu càng nhiều căn nhà càng tốt và giảm thiểu khoản thanh toán, đồng thời cũng bảo tồn một số tiền mặt như một quỹ khẩn cấp.
Các thông số giả thuyết: Giá mua: 300K Thời hạn: 30 năm Lãi suất: Giả sử 4,2% Thuế và bảo hiểm: 6K / năm
Câu hỏi của tôi là: Các tùy chọn có vẻ là 1) trả thêm tiền cho ngân hàng, 2) trả tiền để giảm lãi suất và chi phí của khoản vay, hoặc 3) đầu tư số tiền thanh toán bổ sung xuống trên 20%. Tôi không hiểu nhiều về phương án 2 hoặc cách thực sự đánh giá chi phí / lợi ích.
Nó cũng xảy ra với tôi rằng, đối với khoản vay được mô tả ở trên, thêm 50K xuống sẽ chỉ làm giảm thanh toán $ 244 mỗi tháng. Nếu tôi đầu tư 50K ở mức 9% trong 30 năm, và rút 350 đô la mỗi tháng để trả cho ngôi nhà, tôi kết thúc với $ 95K ở cuối cùng cộng với khoản thanh toán nhà bị giảm. Nếu tôi đầu tư 50K để kiếm 9%, nhưng chỉ rút $ 250 mỗi tháng, tôi sẽ kết thúc với $ 278K.
Tôi nhận ra rằng đây không phải là mô phỏng Monte Carlo, biến động theo từng năm, nhưng kịch bản $ 250 mỗi tháng dường như có thể sống sót trong việc mang lại lợi ích hàng tháng cho chúng tôi và duy trì tiền cho trường hợp khẩn cấp, không hết, và thậm chí phát triển nó .
Tôi đang thiếu gì ở đây? Bạn sẽ làm gì hoặc giới thiệu? Bất kỳ lời khuyên hay chỉ là một số cuộc thảo luận sẽ là tuyệt vời.
Trân trọng, Kevin
Kevin, hãy để tôi bắt đầu bằng cách nói rằng thực tế là bạn và vợ bạn đang cân nhắc một câu hỏi như vậy có nghĩa là bạn đã đi đúng hướng. Cho dù bạn chọn tùy chọn nào, bạn vẫn đang nhảy vọt lên phần còn lại. Tuy nhiên, tôi tin rằng một trong những lựa chọn này là tốt hơn so với những lựa chọn khác.
Tóm lại, hãy xem xét ba tùy chọn bạn đang cân nhắc:
- Trả thêm tiền để giảm số tiền vay của bạn
- Trả tiền để giảm chi phí của khoản vay
- Đầu tư thêm tiền thanh toán trên 20%
Tùy chọn 1: Thanh toán thêm tiền cho ngân hàng - a.k.a., Thực hiện thanh toán giảm lớn hơn
Đây là suy nghĩ ban đầu của tôi: Khi bạn giảm 20% cho một căn nhà, về cơ bản bạn đã loại bỏ thêm chi phí và rủi ro liên quan đến việc sở hữu một ngôi nhà có vốn chủ sở hữu tối thiểu. Khoản thanh toán 20% sẽ loại bỏ bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI), lãi suất cao hơn do đặt giá rủi ro và khả năng sụt giảm tương đối nhỏ trong giá trị thị trường của tài sản có thể khiến bạn “lộn ngược” trên nhà (ví dụ: ngay cả khi giá trị của ngôi nhà đã giảm 5% hoặc 10%, bạn vẫn sẽ có vốn chủ sở hữu). Khoản thanh toán 20% bạn đang đề xuất xóa những rủi ro này, giúp cải thiện giá trị tổng thể của khoản đầu tư của bạn.
Tuy nhiên, có một vấn đề thanh khoản. Giả sử bạn quyết định thêm 50.000 đô la của bạn vào khoản thanh toán xuống. Điều đó sẽ làm giảm số tiền thế chấp từ $ 240,000 đến $ 190,000. Khi làm như vậy, tiền nhà của bạn giảm từ $ 1,674 mỗi tháng ($ 1,174 tiền gốc và lãi suất 4,2%, cộng với $ 500 cho thuế và bảo hiểm), xuống còn $ 1,429. Điều đó sẽ giúp bạn tiết kiệm $ 245 mỗi tháng. Trong khi các khoản thanh toán nhà thấp hơn có thể cải thiện dòng tiền hàng tháng của bạn một chút, đó là một giọt trong thùng so với có 50.000 $, có sẵn cho bất kỳ mục đích nào, trong một tài khoản tiết kiệm.
Thanh khoản này quan trọng hơn nhiều chủ nhà hiểu. Trong trường hợp Kevin hoặc vợ của anh ta bị mất việc, khoản tiết kiệm 50.000 đô la sẽ có giá trị hơn nhiều so với khoản thanh toán tiền nhà hàng tháng đã được giảm $ 245. Hơn nữa, điều quan trọng cần nhớ là việc sở hữu một ngôi nhà có thể tốn kém về sửa chữa, bảo trì và nâng cấp. Chi phí nhiều người không xem xét bao gồm thay thế mái nhà, sửa chữa đường lái xe, thay thế lò hoặc hệ thống điều hòa không khí, hoặc thậm chí thay thế cửa sổ hoặc siding gỗ. Bất kỳ một trong những chi phí đó sẽ tốn vài nghìn đô la, và một sự kết hợp của hai hoặc nhiều hơn có thể dễ dàng chạy vào hàng chục ngàn.
Tuy nhiên, có một vấn đề nữa liên quan đến việc thực hiện thanh toán giảm lớn nhất có thể, và nó là một trong số ít người mua nhà suy nghĩ nhiều - đa dạng hóa. Bằng cách đặt tất cả hoặc hầu hết số tiền của bạn vào khoản thanh toán xuống trên một ngôi nhà, bạn chủ yếu là đặt hầu hết vốn của bạn vào một khoản đầu tư duy nhất. Điều đó sẽ từ chối bạn khả năng đa dạng hóa tiền của bạn thành tài sản không nhà ở.
Đó là lý do tại sao tôi không nhất thiết phải giảm hơn 20% cho căn nhà của bạn. Trong khi đến với một khoản thanh toán 20% xuống có rất nhiều lợi ích, đặt xuống nhiều hơn là cung cấp vài lợi nhuận.
Tùy chọn 2: Thanh toán các điểm để giảm chi phí của khoản vay
Kevin chỉ ra trong email của mình rằng anh ta không hoàn toàn hiểu được lựa chọn này. Vì vậy, tôi sẽ bắt đầu phần này với một mồi về ý nghĩa của việc trả điểm để giảm chi phí khoản vay của bạn.
Một "điểm" bằng 1% số tiền vay. Trong trường hợp thế chấp 240.000 đô la, mỗi điểm mà Kevin và vợ của anh ta sẽ trả sẽ bằng 2,400 đô la.
Tại sao phải trả (các) điểm? Mỗi điểm bạn trả sẽ mua xuống lãi suất cho vay thế chấp của bạn bằng khoảng .125 trong trường hợp thế chấp 30 năm, hoặc .250 cho thế chấp 15 năm.
Vì Kevin và vợ anh đang xem xét khoản vay 30 năm, mỗi điểm họ trả trước nên giảm lãi suất thế chấp của họ xuống còn 0,125%.
Hãy tưởng tượng rằng họ đang chuẩn bị trả bốn điểm - $ 9.600 trên một khoản vay $ 240,000 - để mua vĩnh viễn tỷ lệ. Điều đó sẽ dẫn đến việc giảm lãi suất của họ là 0,5% (4 X 0,125) từ 4,2% xuống còn 3,7%. Điều đó cũng sẽ làm giảm khoản thanh toán nhà hàng tháng của họ từ 1.674 đô la xuống còn 1605 đô la - giảm 69 đô la mỗi tháng. Điều đó dường như không phải là toàn bộ khoản tiết kiệm, nhưng trên 30 năm, số tiền đó sẽ tăng lên tới 28.840 đô la. Đó là khoảng gấp ba lần “đầu tư” trước $ 9.600 của họ trong các điểm thế chấp.
Đó có phải là một việc tốt? Hãy xem "thời gian khôi phục" - mất bao lâu để chúng hòa vốn ngay cả khi các điểm được trả trước. Đây là một phương pháp thường được sử dụng để xác định xem tái cấp vốn có đáng làm hay không.
Bằng cách chia $ 9.600 ở các điểm được trả bởi $ 69 mỗi tháng, họ sẽ tiết kiệm cho khoản thanh toán của họ, sẽ mất Kevin và vợ 139 tháng trước khi họ hòa vốn. Đó là một ít hơn 11,5 năm.
Có hai vấn đề với kết quả này:
Giá trị thời gian của tiền bạc - Nếu Kevin và vợ của anh ta đầu tư 9,600 đô la ở mức 9% thay vì trả tiền thế chấp, họ sẽ tích lũy được hơn 127.000 đô la vào cuối 30 năm. Con số này gấp bốn lần số tiền 28.840 đô la, họ sẽ tiết kiệm được tiền nhà bằng cách mua điểm.
Họ có thể trả tiền thế chấp trước 11,5 năm - Có một cơ hội tốt hơn là Kevin và vợ của anh ta sẽ bán nhà của họ và di chuyển hoặc tái cấp vốn khoản vay trước khi đạt mốc 11,5 năm. Nếu họ làm một trong hai, họ sẽ bị mất tiền như là kết quả của việc trả các điểm trả trước.
11,5 năm là một thời gian dài để chờ đợi để có được lợi ích trên một khoản đầu tư, và vì lý do đó, trả tiền để giảm chi phí của khoản vay có lẽ là lựa chọn ít được khuyến khích nhất.
Tùy chọn 3: Đầu tư tiền thanh toán bổ sung xuống trên 20%
Nếu không đọc thêm nữa, bạn có thể đoán rằng đây là tùy chọn tôi thích nhất. Bằng cách đầu tư tiền bên ngoài nhà của bạn, bạn sẽ đáp ứng các tiêu chí đa dạng hóa mà tôi đã đề cập ở trên. Và bằng cách có tiền đầu tư vào tài sản lỏng, chẳng hạn như cổ phiếu, quỹ tương hỗ, hoặc các quỹ giao dịch trao đổi, bạn cũng sẽ giải quyết vấn đề thanh khoản. Trong trường hợp của Kevin, anh ta sẽ có thể thanh lý một phần danh mục đầu tư của mình trong trường hợp mất việc làm hoặc chi phí hoặc sửa chữa lớn.
Hơn nữa, có 50.000 đô la đầu tư bên ngoài nhà chỉ đơn giản là cung cấp cho Kevin và vợ của mình với nhiều lựa chọn hơn, đến những gì có thể. Và không có vấn đề gì, bạn càng có nhiều lựa chọn, thì càng tốt.
Với điều đó đang được nói, đề xuất của tôi với Kevin là họ tránh đặt toàn bộ 50.000 đô la vào các khoản đầu tư cổ phần. Một số trong số đó phải được giữ bằng tiền tương đương, do đó sẽ luôn có một số quỹ lỏng để đáp ứng bất kỳ trường hợp khẩn cấp nào có thể xảy ra.
Trong những năm của tôi trong ngành công nghiệp thế chấp, đại đa số người mua nhà “đóng cửa đã phá vỡ.” Đây có lẽ là lý do lớn nhất tại sao rất nhiều người bị mất nhà cửa để tịch thu tài sản trong cuộc khủng hoảng tài chính. Kevin và vợ của anh ta đang đi trên một con đường hoàn toàn khác, có nghĩa là họ sẽ ổn nếu họ chọn bất cứ lựa chọn nào.