Thường có một triệu thứ xảy ra trong đầu bạn khi bạn mua nhà: Tôi có thể nhận tài trợ không? Ngôi nhà này có H.O.A.? Đây có phải là khu phố tốt không? Thế còn trường học thì sao? Và cứ thế.
Nếu bạn giống như hầu hết mọi người, việc giảm thiểu thuế lợi tức tiềm năng của bạn không phải là một trong số hàng triệu điều đó … đó là, cho đến khi thời gian đến để bán nhà của bạn. Sợ không. Thật là một thị trường bất động sản đánh giá cao, người thuế không cần phải lấy đi.
Thuế thu nhập vốn
Nói chung, thuế trên lợi nhuận vốn được kích hoạt khi một người bán một tài sản được đánh giá cao. Cổ phiếu là một ví dụ tuyệt vời này. Lợi nhuận vốn có hai hương vị chính, ngắn hạn (tài sản được giữ dưới 12 tháng) và dài hạn (tài sản được giữ lâu hơn 12 tháng). Đối với hầu hết mọi người, việc bán nhà của họ có tiềm năng kích hoạt thuế lợi tức lâu dài.
Mức thuế suất tăng vốn dài hạn của một người được xác định bằng thuế suất biên của họ đối với thu nhập thông thường - hay còn gọi là tỷ lệ phần lớn mọi người nghĩ là “thuế suất của họ.” Hiện tại, 20% là mức thuế thu nhập liên bang hàng đầu trên lợi tức vốn dài hạn *. Tỷ lệ này chỉ áp dụng cho những người (chưa) đủ may mắn để được ở mức thuế suất biên 39,6%.
Đối với hầu hết mọi người, (những người kiếm được từ $ 37,650 - $ 415,050 như một cá nhân, hoặc $ 75,300 - $ 466,950 kết hôn cùng nộp đơn) mức lãi suất vốn dài hạn của liên bang sẽ là 15%. Mặc dù 15% có vẻ không nhiều khi bạn rời khỏi máy chủ của mình một mẹo sau bữa ăn ngon, 15% trong số hàng trăm nghìn đô la tăng lên rất nhanh.
Thuế lợi tức vốn, như bạn có thể tưởng tượng, là thuế đánh vào bất kỳ lợi nhuận nào thu được từ việc bán tài sản. Đối với mục đích thuế, lợi nhuận được tính bằng cách trừ đi cơ sở của tài sản từ giá bán (giá trị thị trường hợp lý). Hầu hết thời gian, cơ sở của một người trong nhà của họ giống như giá họ trả khi họ mua nhà. Ví dụ: Có thể mua nhà vào năm 2008 với giá 150.000 đô la. Cơ sở trong nhà là 150.000 đô la. Khi có khả năng bán nhà trong năm 2016 với giá 210.000 đô la, anh ta có thể kiếm được 60.000 đô la.
Loại trừ bán căn hộ chính
Trong một trong những điều khoản hào phóng hơn của nó, mã số thuế cung cấp cho một kỳ nghỉ thuế tiềm năng rất lớn khi bán nhà riêng của bạn. Theo Ấn phẩm IRS 523 (Các quán rượu của IRS luôn được đọc tốt nếu bạn không thể ngủ):
Mã số thuế công nhận tầm quan trọng của chủ sở hữu nhà bằng cách cung cấp một số khoản thuế nhất định khi bạn bán nhà của mình.
Những khoản giảm thuế này dưới hình thức loại trừ lên tới $ 250,000 tiền lãi cho một cá nhân, $ 500,000 cho những người kết hôn cùng khai thuế. Tuy nhiên, những loại trừ đó không phải là tự động. Để đủ điều kiện cho toàn bộ $ 250.000 hoặc $ 500,000, nhà của bạn phải vượt qua bài kiểm tra đủ điều kiện, về cơ bản là:
- Bạn phải sở hữu ngôi nhà trong ít nhất hai năm
- Ngôi nhà phải là nơi cư trú chính của bạn
- Bạn phải sống trong nhà trong hai năm năm qua.
Loại trừ này là rất đáng kể, và đối với hầu hết mọi người, các cặp vợ chồng đặc biệt, loại trừ này một mình hoàn toàn có thể phủ nhận bất kỳ lợi nhuận tiềm năng thuế khi bán một ngôi nhà đáp ứng các tiêu chí.
Trên thực tế, một số nhà đầu tư bất động sản thường xuyên sử dụng loại trừ này để tránh thuế tăng vốn. Những người mua và sửa nhà để bán (đôi khi được gọi là chân chèo) sử dụng chiến thuật này để làm cho thu nhập “miễn thuế”.
Vì vậy, miễn là nhà đầu tư đáp ứng các tiêu chí khác cho việc loại trừ, họ mua và chiếm một ngôi nhà làm nơi ở chính của họ trong khi sửa chữa nó để bán, sống trong nhà hai năm, bán nhà, yêu cầu loại trừ, và lặp lại.
Theo dõi các Cải tiến Trang chủ (và Giữ Biên nhận)
Một trong những thực tế của quyền sở hữu nhà là nhu cầu dường như không đổi để bảo trì và bảo trì. Trong khi tiền chi tiêu cho những mục đích đó không có bất kỳ lợi ích nào từ góc độ thuế thu nhập từ vốn, tiền chi tiêu cho những cải tiến gia đình.
Tiền chi cho cải tiến nhà, chẳng hạn như sửa sang nhà bếp, bổ sung phòng, thay thế mái nhà, v.v., có thể giảm thuế lợi tức vì chi phí cho các cải tiến nói trên được thêm vào cơ sở của chỗ nghỉ.
Lấy ví dụ tương tự của chúng ta về Able, ở trên. Trong trường hợp này, có thể sửa chữa phòng tắm chính và phòng khách của anh ta trong năm 2009, với chi phí 20.000 đô la và xây dựng một cái boong ở phía sau ngôi nhà của anh vào năm 2012 với chi phí 10.000 đô la. Trong trường hợp này, Able có thể thêm 30.000 đô la cải tiến cho cơ sở của mình (hiện tại là 180.000 đô la). Bây giờ, khi anh ta bán nhà trong năm 2016 với giá 210.000 đô la, anh ta có mức lợi nhuận thấp hơn 30.000 đô la và do đó, mức thuế lợi tức tiềm năng thấp hơn.
Lập kế hoạch và tăng vốn bất động sản
Ngay cả khi bạn có kế hoạch sống trong nhà của bạn cho phần còn lại của cuộc sống của bạn, bạn nên tính thuế lợi nhuận. Thực tế, trong hầu hết các trường hợp, là sau khi bạn vượt qua, ngôi nhà của bạn sẽ được bán tại một số điểm. Bằng cách thực hiện các bước đơn giản, bạn có thể giảm hoặc loại bỏ thuế thu nhập vốn mà người thừa kế của bạn sẽ phải trả.
Khi một người thừa hưởng bất động sản, tài sản đó thường được gọi là “cơ sở tăng cường”. Theo mã số thuế, tài sản “được mua lại bởi người thừa kế, người thừa kế, hoặc thừa kế, hoặc bởi di sản của người quá cố từ người quá cố” có quyền đến một cơ sở tăng cường.
Về cơ bản, cơ sở người hưởng lợi trong tài sản đã được nâng cấp từ các chủ sở hữu đã chết trước đây thành giá trị thị trường hiện tại của ngôi nhà. Ví dụ: thay vì bán nhà của mình, bạn của chúng tôi Có thể qua đời vào năm 2016, và rời khỏi nhà của anh ấy cho con gái mình, Beth. Trong trường hợp này, Beth‚Äôs tăng cường cơ sở trong nhà sẽ là giá trị thị trường hợp lý là 210.000 đô la. Nếu Beth sau đó ngay lập tức bán nhà ở mức giá đó, cô sẽ không có được, và do đó, không phải trả thuế lợi tức.
Giữ tựa đề cho ngôi nhà của bạn một cách thích hợp
Trong trường hợp của một cặp vợ chồng, người thừa kế của người phối ngẫu còn sống sót có thể có được một bước tăng gấp đôi trong cơ sở, nếu tiêu đề cho ngôi nhà được tổ chức một cách nhất định.
Nói chung, và không đưa ra các luật cụ thể liên quan đến tài sản cộng đồng: khi một ngôi nhà được tổ chức bởi một cặp vợ chồng làm người thuê chung và một người phối ngẫu qua đời, người phối ngẫu sống sót nhận 100% quyền sở hữu nhà và cơ sở tăng cường (như mô tả ở trên).
Sau đó, khi người phối ngẫu còn sống rời khỏi nhà để thừa kế của họ, người thừa kế sẽ nhận được một bước thứ hai trong cơ sở. Giả sử rằng ngôi nhà tiếp tục đánh giá cao về giá trị sau cái chết của vợ / chồng đầu tiên, bước thứ hai trên cơ sở có thể tạo ra một khoản tiết kiệm thuế đáng kể.
Khi kế thừa một ngôi nhà, các vấn đề về thuế tăng vốn sẽ có thể là một trong những điều xa xôi nhất trong tâm trí của người hưởng lợi. Một thừa kế là nhất thiết phải đi trước bởi một ai đó đi qua và trong những tình huống đó, mối quan tâm tình cảm có thể có tiền lệ hơn những người tài chính. Điều đó đang được nói, một chút lập kế hoạch và suy nghĩ trước sẽ đi một chặng đường dài trong việc giúp đỡ mọi thứ khi nói đến thời gian để giải quyết các vấn đề tài chính.
* Cũng đáng chú ý là hầu hết các tiểu bang cũng có thuế lợi tức vốn cấp tiểu bang. Tỷ lệ chính xác sẽ thay đổi theo từng tiểu bang. Ví dụ, chúng tôi người California có sự khác biệt đáng ngờ là phải chịu mức thuế suất tăng vốn cao nhất của tiểu bang ở mức 13%, nâng tổng tỷ lệ tăng vốn hàng đầu cho người dân California lên 33%!