Không có cách nào để tính toán khoản tiết kiệm thực sự từ tái cấp vốn thế chấp. Bạn có thể - và nên - crunch các con số để đảm bảo rằng tái cấp vốn thực sự sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền (nó không phải luôn luôn). Nhưng bạn cũng phải xem xét các yếu tố phi tiền tệ.
Quy tắc hai điểm
Đây là cách đơn giản nhất để tính toán nếu sự tái cấp vốn của bạn thực sự giúp bạn tiết kiệm tiền. Nhưng đó là quy tắc rất ngày, vì vậy chúng tôi sẽ không dành nhiều thời gian cho nó.
Quay lại khi lãi suất thế chấp cao hơn đáng kể so với năm 2008, thường được xem là đáng để tái cấp vốn nếu bạn giảm lãi suất của mình xuống ít nhất hai điểm phần trăm. Vì vậy, nếu thế chấp hiện tại là 10% và bạn có thể tái cấp vốn khoản vay 7,5%, nó đáng giá.
Tất nhiên, đó là trở lại trong những ngày khi bạn có thể hạ thấp tỷ lệ của bạn bằng cách đó. Nếu bạn có một khoản thế chấp là 4.cái gì đó, nó chủ yếu là điểm tranh luận, trừ khi tỷ giá giảm xuống dưới 3%. Tuy nhiên, nếu bạn hiện có tỷ lệ thế chấp lớn hơn 6% thì quy tắc vẫn giữ nguyên.
Đó là một quy tắc đơn giản, ngoại trừ việc nó không áp dụng trong hầu hết các trường hợp nữa. Và ngay cả khi có, bạn vẫn cần áp dụng phương pháp tiếp theo.
Phương pháp thời gian thu hồi chi phí
Giống như quy tắc hai điểm, phương pháp này cũng là một quy ước, nhưng một phương pháp có tính toán cụ thể hơn. Nó cũng phù hợp hơn với tình huống thế chấp của nhiều người hơn.
Ý tưởng cơ bản là bạn đo lường mất bao lâu để lấy lại chi phí đóng trên thế chấp mới thông qua việc cắt giảm các khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Quy tắc lưu giữ rằng bạn sẽ có thể lấy lại chi phí đóng trong vòng 24 đến 36 tháng sau khi nhận khoản vay mới.
Hãy xem một vài ví dụ để minh họa cách hoạt động:
Ví dụ 1: Bạn có thế chấp 6,50%, 30 năm với số dư còn lại là 200.000 đô la. Bạn có cơ hội tái cấp vốn thế chấp ở mức 4,50%, với 5.000 đô la chi phí đóng cửa. Phân tích trông như thế này:
- Thế chấp hiện tại: 6,50%, thanh toán hàng tháng, $ 1,264
- Thế chấp mới: 4,50%, thanh toán hàng tháng, $ 1,013
- Tiết kiệm hàng tháng: 251 đô la
- Chi phí đóng cửa: 5.000 đô la
Thời gian thu hồi chi phí đóng được tính bằng cách chia 5.000 đô la chi phí đóng cửa bằng khoản tiết kiệm hàng tháng là 251 đô la, trông giống như sau: $ 5,000 / $ 251 = 19,92 tháng hoặc 20 tháng được làm tròn.
Kể từ khi việc thu hồi chi phí đóng cửa sẽ xảy ra trong thời gian ít hơn đáng kể so với 24 đến 36 tháng, việc tái cấp vốn thường đáng làm.
Ví dụ # 2: Bạn có thế chấp 5,50%, 30 năm với số dư còn lại là 200.000 đô la. Bạn có cơ hội tái cấp vốn thế chấp ở mức 4,50%, với 6.000 đô la chi phí đóng cửa. Phân tích trông như thế này:
- Thế chấp hiện tại: 5,50%, thanh toán hàng tháng, $ 1,136
- Thế chấp mới: 4,50%, thanh toán hàng tháng, $ 1,013
- Tiết kiệm hàng tháng: $ 123
- Chi phí đóng cửa: 6.000 đô la
Tính toán thời gian thu hồi chi phí đóng bằng cách chia 6.000 đô la chi phí đóng cửa bằng khoản tiết kiệm hàng tháng là 123 đô la, chúng tôi nhận được một cái gì đó trông như thế này: $ 6,000 / $ 123 = 48,78 tháng hoặc 49 tháng được làm tròn.
Vì nó sẽ đưa bạn hơn 36 tháng để lấy lại chi phí đóng cửa của bạn, tái cấp vốn có lẽ không đáng làm.
Bây giờ, có thể lập luận rằng nếu bạn có kế hoạch ở lại nhà trong khoảng hơn 49 tháng, thì việc tái cấp vốn vẫn có giá trị. Tuy nhiên, vấn đề là không có cách nào để biết chắc bạn sẽ làm gì sau hơn 4 năm kể từ bây giờ. Nếu việc chuyển giao công việc xuất hiện đòi hỏi bạn phải bán nhà của bạn trong vòng chưa đầy 49 tháng, bạn sẽ mất chi phí đóng cửa không bị tịch thu mãi mãi.
Thanh toán điểm giảm giá với tái cấp vốn. Thời gian thu hồi chi phí đóng cửa cũng tạo lập luận mạnh mẽ chống lại các điểm chiết khấu để giảm vĩnh viễn lãi suất của bạn cùng với việc tái cấp vốn. Chi phí của các điểm, mỗi điểm đại diện cho một phần trăm của số tiền vay mới, sẽ làm cho chi phí đóng cửa của bạn cao hơn nữa. Điều này đáng kể kéo dài thời gian thu hồi chi phí đóng cửa. Việc giảm khoảng 0,25% lãi suất của bạn thu được bằng cách mua điểm chiết khấu sẽ khó có giá trị.
Bỏ qua những suy nghĩ toán học
Khi quyết định có nên tái cấp vốn hay không, có những lúc số crunching không thực sự quan trọng. Nói chung, điều này xảy ra khi bạn dự định thực hiện tái cấp vốn sẽ loại bỏ khoản vay có rủi ro cao.
Những ví dụ bao gồm:
- Thế chấp dưới chuẩn - Các điều khoản về các khoản vay này quá nguy hiểm đến nỗi động lực duy nhất nên thoát ra khỏi nó. Họ thường liên quan đến một số loại kỳ hạn có thể điều chỉnh sáu tháng với khả năng tỷ lệ sẽ tăng gấp đôi. Và vì lý do đó, toán học hầu như sẽ luôn luôn có lợi cho bạn.
- Khoản vay ARM - Rất nhiều chủ nhà đã được hưởng lợi từ việc cho vay lãi suất có thể điều chỉnh. Nhưng, đó là chỉ vì lãi suất đã hoạt động đặc biệt tốt trong những năm gần đây, chủ yếu là đi xuống. Nhưng nếu xu hướng đó ngược lại, một ARM sẽ nhanh chóng trở thành một sự sắp xếp tiêu cực, có thể liên quan đến việc tăng cả tỷ lệ và thanh toán hàng tháng.Nếu bạn có cơ hội thay thế một khoản thế chấp có lãi suất thay đổi bằng một khoản thế chấp có lãi suất cố định, thì hầu như luôn luôn có giá trị - đặc biệt với các khoản cho vay có lãi suất cố định ở mức thấp.
- Tái tài trợ một sự kết hợp đầu tiên và thứ hai - Cụ thể hơn, nếu bạn có một dòng vốn chủ sở hữu cân bằng lớn (HELOC) với lãi suất thay đổi, có thể tái cấp vốn một khoản thế chấp đầu tiên mới bao gồm khoản tiền đầu tiên và HELOC hiện tại của bạn. Điều này là do HELOCs hoạt động như thẻ tín dụng được bảo đảm bởi nhà của bạn và cơ cấu lãi suất mà chúng mang theo thường không tốt hơn nhiều so với thẻ tín dụng. Nếu HELOC đại diện cho một tỷ lệ lớn nợ hiện tại trong nhà của bạn, việc tái tài trợ HELOC vào thế chấp mới thường là một quyết định vững chắc - ngay cả khi toán học không có vẻ đáng khích lệ trước. Một lần nữa, đó là vấn đề loại bỏ nợ rủi ro cao ngay cả khi toán học dường như không hỗ trợ nó.
Ba quyết định thế chấp chính cần tránh
Gia hạn thời hạn cho vay. Đây là một thực tế phổ biến với tái cấp vốn. Bạn được năm năm cho vay 30 năm - có nghĩa là bạn có 25 năm còn lại - và bạn tái cấp vốn vào một thế chấp 30 năm mới. Cho dù bạn đang tiết kiệm bao nhiêu cho khoản thanh toán hàng tháng, bạn sẽ thêm một khoản tiền bổ sung rất lớn vào cuối phía sau của khoản vay.
Nếu bạn đang tái cấp vốn khoản vay 200.000 đô la với 25 năm còn lại vào thế chấp 30 năm mới ở mức 4,5% - hoặc 1.013 đô la mỗi tháng - bạn sẽ thêm năm năm thanh toán hoặc 60 tháng vào cuối khoản vay. Điều đó có nghĩa là bạn sẽ trả thêm $ 60,780 cho khoản vay thế chấp của mình trong suốt thời gian tồn tại ($ 1,013 X 60 tháng). Đó là số tiền gần như chắc chắn nhiều hơn bạn sẽ tiết kiệm cho các khoản thanh toán hàng tháng của bạn trong suốt thời gian vay.
Để biết liệu tái cấp vốn có thực sự đáng làm hay không, bạn phải đảm bảo rằng thời hạn của thế chấp mới không vượt quá thời hạn còn lại của khoản vay hiện tại của bạn. Điều đó có nghĩa rằng nếu bạn là ba năm vào một thế chấp 30 năm, thế chấp mới không được quá 27 năm.
Tăng số dư cho vay. Các chủ nhà đôi khi làm những gì có thể được gọi là "tiền mặt mềm" trên một tái cấp vốn. Đó là nơi họ cuộn cả hai chi phí đóng trong chi phí trả trước (ký gửi thuế tài sản và bảo hiểm) vào khoản vay mới. Điều đó có thể thêm hàng ngàn đô la vào số dư cho vay, và nó được thực hiện để ngăn chặn chủ nhà phải trả các chi phí đó. Nhưng tiền mặt sẽ trả lại cho người đi vay khi các khoản ký quỹ được thiết lập trên thế chấp gốc được trả lại. Nó có thể đại diện cho hàng ngàn đô la.
Nếu bạn đang thêm cả chi phí đóng và chi phí trả trước vào thế chấp mới, bạn sẽ tăng số dư nợ lên hàng nghìn đô la. Trong những trường hợp cực đoan, bạn phải xem xét liệu việc thay thế một khoản vay thế chấp hiện tại $ 200,000 với khoản vay mới là $ 210,000 thực sự là sở thích tốt nhất của bạn. Đó là chiến lược bạn sẽ muốn tránh nếu bạn dự định bán nhà trong tương lai gần hoặc nếu giá trị tài sản trong khu vực của bạn bằng phẳng hoặc giảm.
Tái cấp vốn để hợp nhất nợ. Trên bề mặt, củng cố hàng ngàn đô la trong khoản nợ quay vòng chi phí cao vào một thế chấp có lãi suất cố định thấp làm cho rất nhiều ý nghĩa. Nhưng đây là một ví dụ khác về nơi mà toán học có thể không nhất thiết phải quan trọng.
Tôi đã dành nhiều năm kinh doanh thế chấp và thấy một mô hình quen thuộc: Những người đã làm công việc tái cấu trúc nợ trên nhà của họ, thường bị trả nợ trong vòng hai hoặc ba năm. Các mô hình đã quá phổ biến để bỏ qua, và tôi nghe báo cáo tương tự từ những người khác trong ngành công nghiệp.
Có một cái gì đó của một mối nguy hiểm đạo đức đến từ việc thực hiện hợp nhất nợ, đặc biệt là những khoản tiền lớn trong nhà. Một khi bạn củng cố nợ không nhà ở của bạn thành công, thậm chí một lần, bạn cho rằng bạn có thể làm điều đó một lần nữa. Động lực để thực sự giảm nợ bằng cách trả nó xuống hoặc trả hết tiền. Nó thiết lập một mô hình của những người làm refinances nối tiếp - refinances chủ yếu để củng cố nợ, thực hiện mỗi 2 đến 3 năm. Điều này đặc biệt phổ biến trong các thị trường bất động sản đang gia tăng.
Có một số vấn đề với chiến lược này. Bạn có thể nhận ra chúng từ cuộc khủng hoảng thế chấp:
- Nợ hợp nhất không làm giảm mức nợ của người đi vay. Nó chỉ thay đổi loại nợ được nợ.
- Thêm nợ không nhà ở cho gia đình gia đình đặt nhà có nguy cơ.
- Nếu giá trị tài sản suy giảm, chủ nhà có thể bị mắc kẹt trong nhà, không thể bán hoặc tái cấp vốn.
Vui lòng xem xét các yếu tố này nếu bạn đang tái cấp vốn thế chấp của mình chủ yếu để củng cố nợ không phải nhà ở.
Gói lên
Có thể bạn cảm thấy rằng quyết định tái cấp vốn thế chấp của mình không đơn giản như vậy. Và trong sự thật, nếu bạn xem xét tất cả những gì có liên quan, nó thực sự là không. Đó có lẽ là như vậy. Sau khi tất cả, một thế chấp được bảo đảm bằng một trong những tài sản quan trọng nhất của bạn, nhà của bạn. Thận trọng luôn luôn là thứ tự trong ngày.