Đó là một câu hỏi được tranh luận sôi nổi. Mua hay thuê có tốt hơn không? Chúng tôi đã đề cập chi tiết câu hỏi này trong Podcast 59. Nhiều người cho rằng việc mua hàng là tốt nhất vì các chủ nhà trung bình có giá trị thực cao hơn người thuê nhà.
Thay vì nhìn vào trung bình, tuy nhiên, hôm nay chúng ta sẽ xem xét một nghiên cứu trường hợp thực tế. Vợ tôi và tôi đã mua căn nhà đầu tiên vào năm 1993. Chúng tôi đã bán nó 11 năm sau đó. Tôi đã có tất cả các con số chúng ta cần phải đi sâu vào và xem chúng tôi đã làm tốt đến mức nào. Kết quả sẽ làm bạn ngạc nhiên.
Trang chủ
Vợ tôi và tôi đã mua ngôi nhà đầu tiên của mình vào năm 1993 ở miền Bắc Virginia. Chúng tôi đã mua một ngôi nhà được xây dựng vào năm 1964. Đó là một trang trại với ba phòng ngủ và 2,5 phòng tắm trên dưới một phần tư mẫu Anh. Nó không có nhà để xe, nhưng đã đi kèm với một tầng hầm đi bộ đã được hoàn thành một phần, bao gồm cả một lò sưởi làm việc. Nhà có giá $ 190,000 (NoVa là một nơi rất đắt tiền để mua nhà).
Mười một năm sau, chúng tôi bán nhà với giá 435.000 đô la. Một cái nhìn bình thường ở những con số này có vẻ như đang bực mình với tôi. Chúng tôi đã đi từ $ 190,000 đến $ 435,000 chỉ là 11 năm. Trước khi chúng tôi quá hào hứng về những kết quả này, hãy tìm hiểu chi tiết.
Lợi tức đầu tư trên trang chủ của chúng tôi
Chỉ trên những con số đó, tỷ lệ tăng trưởng hàng năm của chúng tôi là 7,88%. Dưới đây là cách tôi tính số đó trong excel:
7,82% không có vẻ quá lớn khi so sánh với lợi nhuận dài hạn của cổ phiếu khoảng 10%. Tất nhiên, sự trở lại trên trang chủ là miễn thuế, đó là một lợi thế đáng kể (thêm về điều đó dưới đây).
Chi phí giao dịch
Thật không may tính toán lợi nhuận của chúng tôi không phải là dễ dàng. Chúng tôi phải xem xét một số chi phí khác, bắt đầu bằng chi phí giao dịch. Các chi phí này thường bao gồm chi phí để có được một khoản thế chấp, thanh tra, thẩm định và phí môi giới khi bạn bán. Trong trường hợp của chúng tôi, chúng tôi đã trả khoảng 1.000 đô la tiền lệ phí khi mua nhà (người bán đã thanh toán phần còn lại) và 35.000 đô la khi chúng tôi bán nhà. Lệ phí bán hàng bao gồm một số công việc chúng tôi đã làm trên nhà.
Các chi phí giao dịch này làm tăng giá trị ban đầu của chúng tôi lên $ 191,000 và giảm giá trị kết thúc của chúng tôi xuống $ 400,000. Sử dụng công thức CAGR ở trên, thu nhập hàng năm của chúng tôi giảm từ 7.82% xuống còn 6.95%. Vẫn không phải là một thỏa thuận tồi tệ, nhưng chúng tôi đã cạo gần như một tỷ lệ phần trăm đầy đủ từ lợi nhuận của chúng tôi.
Chi phí cải tiến
Chúng tôi cũng cải thiện ngôi nhà trong 11 năm chúng tôi sống ở đó. Ba cải tiến chính là tu bổ nhà bếp, phòng tắm và chuyển đổi một cái sàn thành phòng 3 mùa. Tổng chi phí của những cải tiến này là khoảng $ 30,000. Việc thêm các chi phí này làm tăng $ 191,000 (giá mua cộng với chi phí giao dịch) lên $ 221,000. Việc chạy các con số này thông qua công thức CAGR của chúng tôi sẽ làm giảm lợi tức hàng năm của chúng tôi xuống 5.54%.
Chi phí bảo trì
Ước tính chi phí bảo trì của tôi là 1.000 đô la một năm. Chúng tôi không có sửa chữa lớn (ví dụ, mái nhà, lò, điều hòa không khí), nhưng đã phải thay thế máy nước nóng và có một số sửa chữa lò. Bảo trì hàng ngày chiếm phần còn lại. Thêm 11.000 đô la mang lại tổng số tiền đầu tư của chúng tôi lên 232.000 đô la và tỷ lệ tăng trưởng hàng năm của chúng tôi giảm xuống còn 5,08%. Và chúng ta chưa xong.
Thuế và bảo hiểm
Trả tiền thuế và bảo hiểm là một thực tế của cuộc sống cho chủ nhà. Sau khi xem xét các khoản thuế mà chúng tôi đã hưởng trên các khoản thanh toán thuế bất động sản, tôi ước tính chúng tôi đã trả $ 30,000 (không thể tin được!) Trong suốt 11 năm về thuế và bảo hiểm. Điều đó làm tăng chi phí của chúng tôi lên $ 262.000 và tiếp tục hạ thấp CAGR của chúng tôi xuống còn 3.92%.
Chi phí lãi vay
Thế chấp phức tạp phân tích phần nào. Bây giờ, hãy tập trung vào chi phí lãi vay. Sau khi bao thanh toán trong khoản khấu trừ thuế mà chúng tôi đã hưởng, chúng tôi vẫn thu được 81.000 đô la (gulp!) Lãi suất trong 11 năm đó. Các chi phí này đã tăng tổng mức đầu tư của chúng tôi lên 343.000 đô la và giảm CAGR của chúng tôi xuống 1,41%.
Ảnh hưởng của đòn bẩy
Bây giờ chúng ta hãy tìm hiểu về thế chấp. Tất nhiên, chúng tôi không thực sự trả $ 190,000 khi chúng tôi mua nhà. Tổng chi phí xuất túi của chúng tôi là khoảng $ 10,000. Chúng tôi mượn phần còn lại. Vì vậy, trước hết hãy xem xét chi phí xuất túi thực tế của chúng tôi trong 11 năm mà chúng tôi sở hữu căn nhà đầu tiên của chúng tôi:
- Thanh toán xuống: 10.000 đô la
- Cải tiến: $ 30,000
- Bảo trì: 11.000 đô la
- Thanh toán thế chấp: 132.000 đô la (bao gồm thuế và phí bảo hiểm ít hơn)
- Tổng mức đầu tư: 183.000 USD
Bây giờ, hãy xem những gì chúng tôi đã nhận được khi bán nhà:
- Bán Tiền thu được sau khi chi phí: 400.000 đô la
- Ít hơn thế chấp Payoff: $ 167,000
- Tiền mặt nhận được: $ 233,000
Với lợi ích của đòn bẩy CAGR của chúng tôi tăng lên một chút. Cắm tiền mặt nhận được $ 233,000 và tổng số tiền đầu tư $ 183,000 vào công thức của chúng tôi tăng CAGR của chúng tôi lên 2.22%. Không có gì để viết về nhà, nhưng ít nhất chúng ta đang đi đúng hướng.
Hai yếu tố khác
Có hai yếu tố bổ sung mà chúng ta cần xem xét. Đầu tiên, chúng tôi đã thực hiện các phép tính như chúng tôi đã thanh toán tất cả các chi phí này trong năm một. Chúng tôi tất nhiên đã thực hiện thanh toán xuống và một vài khoản thanh toán thế chấp trong năm đầu tiên. Nhưng phần lớn các chi phí này đã được trả trong suốt 10 năm còn lại.
Để tính đến thời gian của các khoản thanh toán này, chúng tôi cần phải vượt quá CAGR.Thay vào đó, chúng ta cần một cách để tính toán đầu tư hàng năm của chúng tôi trong nhà và so sánh nó với kết quả khi chúng tôi bán. Những gì chúng tôi đang thực sự tìm kiếm được gọi là tỷ lệ hoàn vốn nội bộ. Trong excel công thức là XIRR. Các yếu tố XIRR trong các khoản đầu tư hàng năm qua một số năm và tính toán lợi nhuận cuối cùng cho các khoản đầu tư đó. Dưới đây là cách tôi thiết lập phép tính trong excel:
Điều thứ hai chúng ta cần giải thích là các khoản giảm thuế. Chúng tôi không phải trả thuế lợi tức về việc bán nhà của chúng tôi. Tính toán lợi nhuận thực tế vốn sẽ là một chút phức tạp. Nhưng chúng tôi có thể ước tính tác động của lợi ích này bằng cách chia lợi nhuận của chúng tôi là 4,2% cho 1 trừ thuế suất của chúng tôi. Lợi nhuận vốn tăng 15% sau đó cộng thêm khoảng 5% trong thuế tiểu bang dẫn đến hệ số.8. Vì vậy, chia 4,2% cho 0,18 cho chúng ta một khoản lợi nhuận trước thuế là 5,25%.
Vậy cái gì?
Đầu tiên, một ngôi nhà hoàn toàn là một khoản đầu tư. Nó thường không tạo ra tiền thuê. Nhưng nó ảnh hưởng đến tài chính của chúng ta theo một cách rất quan trọng. Điều này có nghĩa là chúng ta nên suy nghĩ về những tác động tài chính khi chúng ta mua, bán hoặc cải thiện nhà của chúng ta. Đây sẽ không phải là những cân nhắc duy nhất, tất nhiên, nhưng chúng rất quan trọng.
Thứ hai, các tính toán trên không xem xét thực tế là chúng tôi không phải trả tiền thuê nhà. Nói cách khác, chúng tôi sẽ không có $ 183,000 để đầu tư trong 11 năm đó mà chúng tôi đã thuê. Chúng tôi đã có ít hơn $ 183,000 chi phí cho thuê. Tôi không tính đến điều đó vì mục đích ở đây không phải là so sánh việc mua so với thuê. Như tôi đã đề cập ở trên, chúng tôi đã đề cập đến chủ đề đó trong Podcast 59. Mục tiêu ở đây là xem xét các số liệu sở hữu một ngôi nhà thô.
Thứ ba, trong khi lợi nhuận của một ngôi nhà không so sánh với lợi nhuận lâu dài của thị trường chứng khoán, một ngôi nhà có thể là một khoản đầu tư tuyệt vời. Trả tiền thế chấp là một cơ chế tiết kiệm tự động, và lợi thế về thuế không phải là lợi ích.
Chăm sóc để chia sẻ số của bạn? Để lại một bình luận bên dưới với mức độ hiện tại của ngôi nhà hiện tại hoặc ngôi nhà cũ của bạn.