Việc phục hồi hiện đang được tiến hành trên cơ sở đầu tư của chúng tôi. Như bạn có thể nhớ, anh tôi và tôi đã mua một ngôi nhà HUD mà chúng tôi đang lật. Kế hoạch là để có ngôi nhà trên thị trường trong vài tuần tới.
Chúng tôi đã mua nhà với giá 46.051 đô la mà không mất thêm phí vì đây là một giao dịch tiền mặt. Chúng tôi ước tính 20.000 đô la cho việc phục hồi chức năng và chúng tôi nghĩ rằng chúng tôi có thể bán nhà với giá 110.000 đô la. Chúng ta hãy xem xét kỹ hơn các chi tiết này.
Chi phí phục hồi chức năng
Một trong những yếu tố chính trong việc quyết định mua căn nhà này là chi phí cho việc phục hồi. Những con số này có ý nghĩa và chúng tôi phải xác định xem chúng ta sẽ chi tiêu bao nhiêu để “sửa” ngôi nhà. Chìa khóa cho dù đây là một đầu tư tốt thực sự phụ thuộc vào bao nhiêu phục hồi sẽ chi phí.
Nếu bạn chưa bao giờ thực hiện bất kỳ loại phục hồi nhà nào, tôi sẽ đề nghị kết bạn với một nhà thầu hoặc một người có thể giúp bạn xác định chi phí. May mắn thay, tôi đã làm những kiểu phục hồi này cho người khác và kết quả là tôi có một con mắt khá tốt về những gì cần phải làm và chi phí sẽ tốn bao nhiêu. Tôi cũng có may mắn có một người môi giới / người cố vấn đã phục hồi hơn 600 ngôi nhà trong khu vực. Chúng tôi đã làm việc cùng nhau để đưa ra chi phí phục hồi ước tính. Đây là:
| Sửa | Chi phí ước tính | Chi phí thực |
|---|---|---|
| Mái nhà / máng xối | $3,500 | ? |
| Nhà bếp mới | $3,500 | ? |
| Sàn mới | $3,000 | ? |
| Nhà để xe | $1,500 | ? |
| Phòng tắm mới | $2,000 | ? |
| Di chuyển máy giặt / máy sấy | $500 | ? |
| Lò / không khí mới | $3,000 | ? |
| Sơn | $500 | ? |
| Điện | $500 | ? |
| Hệ thống ống nước | $500 | ? |
| Misc. | $1,000 | ? |
| TOÀN BỘ | $20,000 | ? |
Lao động là tốn kém và chắc chắn cần phải được giải quyết ở đây. Cách duy nhất tôi có thể ước tính các con số trên là bởi vì tất cả lao động sẽ được thực hiện bởi em trai tôi và tôi. Đây là một khoản tiết kiệm rất lớn. Thông thường, chi phí của lao động liên quan sẽ tăng gấp đôi tổng chi phí của bạn.
Những con số bạn thấy là ước tính và tôi hy vọng một số con số sẽ thay đổi. Bất cứ ai đã từng thực hiện bất kỳ loại dự án tu sửa nào đều biết sẽ có những điều bất ngờ. Không thể tránh khỏi việc bạn sẽ tìm thấy những thứ mà bạn không biết sẽ có mặt ở đó. Điều tốt nhất để làm điều này là tính toán ngân sách của bạn như tôi đã làm với danh mục Misc. Có những vấn đề không lường trước được biến thành chi phí và chúng tôi đã cố gắng hết sức để giải thích những điều này trước thời hạn bằng cách tạo thêm tiền vào ngân sách.
Nhà bếp và phòng tắm
Trong một ngôi nhà nhỏ, nhà bếp và phòng tắm trở nên quan trọng hơn. Ngôi nhà này chỉ có một bồn tắm nhỏ và một nhà bếp không quá lớn. Hầu hết các ngôi nhà trong khu vực có cùng kích thước và nhiều ngôi nhà có cùng một sơ đồ tầng chính xác. Không nghi ngờ gì rằng hai phòng này thực sự có thể khiến ngôi nhà nổi bật so với cuộc thi. Đừng nói với nhà đầu tư của tôi cái này (Rob), nhưng nếu có một nơi chúng tôi sẽ đi qua ngân sách thì nó sẽ ở trong những phòng này.
Phòng bếp: Với kích thước của ngôi nhà này, tôi biết nhà bếp phải là đỉnh cao của khu vực. Chúng tôi ước tính 3.500 đô la cho một nhà bếp. Điều này nghe có vẻ không nhiều, nhưng hãy nhớ rằng em trai tôi và tôi đang làm tất cả công việc đó là một khoản tiết kiệm đáng kể. Tôi cũng nhận được tủ và các sản phẩm khác tại bán buôn mà thực sự giúp chúng tôi tiết kiệm tiền.
Kế hoạch cho nhà bếp là xé mọi thứ ra và bắt đầu lại. Các nhà bếp mới sẽ bao gồm một kế hoạch sàn mới, tủ, thiết bị, truy cập hàng đầu / chìm, gạch trở lại giật gân, sàn, giải lao ánh sáng, hệ thống ống nước mới và hộp điện mới.
Phòng tắm: Với một phòng tắm trong ngôi nhà này, phòng tắm này cần phải thật ngoạn mục. Để làm cho điều này xảy ra, chúng tôi cũng sẽ xé tất cả mọi thứ ra và thay thế bằng vật liệu mới.
Chúng tôi sẽ tiling bồn tắm bao quanh với một gạch gốm chất lượng tốt, ốp lát sàn nhà, và thêm vương miện đúc. Vì phòng tắm này nhỏ, chúng tôi thậm chí còn thêm một cánh cửa bỏ túi nên cánh cửa vào không phải mở ra một không gian nhỏ.
Bán nhà
Có một vài điều chúng tôi sử dụng để xác định người mua sẽ sẵn sàng trả bao nhiêu cho ngôi nhà. Điều đầu tiên tôi làm là có người môi giới của tôi kéo comps cho các ngôi nhà trong cùng khu vực mà gần đây đã bán. Chúng tôi đặc biệt tìm kiếm các ngôi nhà trong cùng một khu phố với một kế hoạch sàn tương tự. Chúng tôi so sánh nhà với xe hơi, và nhà có nhà để xe vì kế hoạch của chúng tôi là thay đổi bãi đỗ xe thành nhà để xe. Với sự giúp đỡ của realtor của chúng tôi, chúng tôi xem xét tất cả các chi tiết để chúng tôi có thể đưa ra những gì chúng tôi nghĩ là một mức giá bán thực tế cho ngôi nhà của chúng tôi. Giá đó hạ cánh xuống khoảng 110.000 đô-la.
Chỉ cần xem lại, dưới đây là bảng phân tích về những gì chúng tôi đang mong đợi:
- Giá mua: $46,051
- Chi phí Phục hồi Ước tính: $20,000
- Giá bán ước tính: $110,000
Nếu mọi thứ diễn ra theo đúng kế hoạch, chúng tôi sẽ đặt $ 66,051 vào nhà và nhận được 43.949 đô la trong số đó nếu chúng tôi đang theo đúng với những gì chúng tôi đã ước tính. Có phí phải được xem xét quá, như phí môi giới, mà sẽ ăn vào lợi nhuận của chúng tôi.
Hãy tiếp tục theo dõi bởi vì trong vài tuần tới, tôi sẽ chia sẻ tất cả những bất ngờ thú vị mà chúng tôi đã gặp phải với ngôi nhà và chỉ cách chúng tôi có ngân sách gần như thế nào.