Khi lần đầu tiên tôi bắt đầu xem xét đầu tư bất động sản, tôi đã dành rất nhiều thời gian để tìm ra tiêu chí nào tôi sẽ sử dụng trong việc chọn tài sản để mua. Tôi đã xây dựng nhiều bảng tính Excel với các tính toán và dữ liệu tâm trí, tất cả đều hướng đến việc tìm kiếm tài sản đầu tư hoàn hảo đó.
Tài sản có tạo tổng thu nhập hàng tháng bằng ít nhất 1% tổng chi phí của tài sản không?
Giải pháp 1% hoạt động như thế nào
Tổng chi phí của tài sản bao gồm bốn điều: (1) giá mua của tài sản; (2) chi phí sửa chữa; (3) chi phí tài chính; và (4) thực hiện chi phí từ thời điểm mua cho đến khi người thuê nhà đầu tiên chuyển vào. Tất nhiên, điều này đòi hỏi phải ước tính hợp lý về tiền thuê nhà và chi phí để sửa chữa các tài sản. Với đủ kinh nghiệm và nghiên cứu, tôi đã nhận thấy rằng những ước tính này có thể được thực hiện với độ chính xác cao.
Xem thêm:Làm thế nào một người làm lương tối thiểu trở thành một nhà đầu tư bất động sản thành công
Ví dụ, tiền thuê ước tính, tôi thường ước tính trong phạm vi 100 đô la và tính 1 phần trăm bằng cách sử dụng tầm trung của ước tính này. Vì tài sản đầu tư của tôi là tất cả trong cùng một khu vực, tôi đã có một ý tưởng rất hay về thu nhập cho thuê mà một tài sản cụ thể sẽ tạo ra.
Một trường hợp nghiên cứu
Hãy xem một ví dụ dựa trên ngôi nhà gia đình duy nhất cuối cùng mà tôi đã mua. Nhà là một HUD Foreclosure. Đó là một phòng ngủ nhỏ, một phòng tắm trong một khu học chánh tốt. Đây là những con số–
Giá mua: 42.000 đô la Phục hồi & Chi phí khác: 25.800 đô la Tổng mức đầu tư: 67.800 đô la Thuê: $895 Thanh toán thế chấp hàng tháng: $ 403,69 (P & I) Thuế: $ 156,00 Bảo hiểm: $ 33,00 Sửa chữa dự kiến: $ 66,58 mỗi tháng Ước tính khoảng trống hàng năm 74,55 USD Tổng số lần xuất hàng tháng: $733.82
Lưu lượng tiền mặt tích cực hàng tháng: $161.18
Tôi có vài điều cần lưu ý về những con số này. Đầu tiên, chúng tôi bao gồm chi phí phục hồi và tài chính trong tổng số. Điều này đặc biệt quan trọng, như ở đây, có chi phí sửa chữa đáng kể. Điều này là phổ biến với nhà bị tịch thu của HUD.
Xem thêm: Làm thế nào để tiết kiệm tiền lớn trên một nhà bị tịch thu tài sản HUD
Thứ hai, luôn bao gồm các ước tính để sửa chữa và vị trí tuyển dụng. Cả hai đều là một thực tế cho chủ nhà. Chúng tôi ước tính tiền thuê nhà là một tháng tiền thuê nhà, mặc dù chúng tôi xem xét để giảm này được cung cấp cho thuê dài hạn của 2 hoặc 3 năm. Dù bạn có phương pháp luận nào để thực hiện ước tính này, hãy chắc chắn bao gồm các chi phí này trong phân tích của bạn.
Trong ví dụ này, tiền thuê của chúng tôi thực sự cao hơn 1%. Nó đạt 1,32%. Tại sao?
Lý do chính là chúng tôi đã mua một ngôi nhà cũ trong một khu phố cũ hơn, và ngôi nhà cần sửa chữa đáng kể. Theo kinh nghiệm của tôi, các loại nhà này tạo ra giá thuê cao hơn so với chi phí. Mặt khác, họ có xu hướng không đánh giá cao nhanh chóng như các thuộc tính mới hơn trong khu phố mới hơn.
Trong ví dụ này, chúng tôi có dòng tiền dương trên 160 đô la. Ngoài ra, người thuê nhà có hiệu quả trả tiền thế chấp mỗi tháng, giảm số dư thế chấp. Và cuối cùng, chúng tôi được hưởng lợi từ sự đánh giá cao giá trị tài sản của thời gian. Kết quả là một tài sản sinh lời sẽ tạo ra thu nhập trong nhiều năm tới.
Những điều cần cân nhắc
Đầu tiên, chúng tôi đã mua các thuộc tính thành công nằm dưới quy tắc 1%, mặc dù không nhiều. Vấn đề là đây là một hướng dẫn. Chỉ vì thuộc tính đáp ứng quy tắc này không có nghĩa là đó là một khoản đầu tư tốt. Tương tự như vậy, một thuộc tính giảm xuống dưới 1% không có nghĩa là đó là một khoản đầu tư xấu. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ này giảm đáng kể dưới 1%, thì bạn nên đặt cược vào khoản đầu tư đó.
Thứ hai, hãy chắc chắn bao gồm tất cả các chi phí hàng tháng trong tính toán của bạn. Một chi phí không được bao gồm trong phân tích ở trên là Phí liên kết của chủ sở hữu nhà (HOA). Chúng tôi có xu hướng tránh các tài sản với phí HOA. Nhưng nếu bạn đang xem xét một tài sản như vậy, hãy chắc chắn bao gồm các chi phí trong tính toán của bạn.
Cuối cùng, ở nhiều khu vực của Hoa Kỳ, việc tìm kiếm thuộc tính đáp ứng quy tắc 1 phần trăm là không thể. Tôi đầu tư vào giữa phía tây, và với tỷ lệ cao của nhà bị tịch thu, đã có thể tìm thấy tài sản tạo ra tiền thuê ở hoặc gần 1 phần trăm tổng chi phí. Tôi có thể tài trợ gần 100% tổng chi phí cho khoản vay thế chấp cố định trong vòng 30 năm, cho phép tôi tạo ra dòng tiền dương ngay lập tức, ngay cả sau khi bao thanh toán trong khoản trợ cấp sửa chữa và chỗ trống.
Tôi sống ở Bắc Virginia, một khu vực bất động sản rất đắt tiền. Không thể tìm thấy một ngôi nhà gia đình duy nhất có thể được thuê cho 1% chi phí. Kết quả là tôi không đầu tư vào lĩnh vực này. Nhiều người chắc chắn làm, nhưng họ dựa nhiều hơn vào việc tăng giá trị tài sản cho lợi nhuận của họ. Họ cũng buộc phải đầu tư thêm tiền mặt trong mỗi tài sản.
Kiểm tra: 3 tỷ lệ chính để đánh giá đầu tư bất động sản
Tôi muốn nghe nếu có ai khác sử dụng tài liệu này hoặc hướng dẫn khác để đánh giá các khoản đầu tư bất động sản tiềm năng. Nhưng tôi đã tìm thấy giải pháp 1% là một cách tuyệt vời để đầu tư bất động sản có lợi nhuận.