Nếu bạn không quen thuộc với PMI, đó là bảo hiểm mà một số chủ nhà phải mua để đủ điều kiện cho khoản vay. PMI bảo vệ người cho vay trong trường hợp chủ nhà không trả tiền thế chấp của họ. Nói cách khác, bạn đang trả tiền cho bảo hiểm bảo vệ người cho vay chứ không phải bạn.
Tin tốt là có nhiều cách để tránh trả tiền PMI.
Giảm 20% thanh toán
Khi bạn nộp đơn xin thế chấp, người cho vay xem xét một số yếu tố để xác định mức độ tín dụng của bạn. Chúng bao gồm những thứ như điểm tín dụng, thu nhập và các khoản nợ khác của bạn. Người cho vay cũng xem xét số tiền của khoản vay bạn đang yêu cầu so với giá trị của nhà. Được gọi là tỷ lệ cho vay và giá trị (LTV), LTV có thể ảnh hưởng đến lãi suất bạn sẽ trả cũng như PMI.
Nếu nhà của bạn có giá trị là 200.000 đô la và bạn muốn vay 150.000 đô la, LTV của bạn là 75% (150.000 / 200.000). Nếu LTV của bạn trên 80%, người cho vay thường sẽ yêu cầu bạn phải trả PMI. Vì vậy, cách đầu tiên để tránh PMI là thực hiện một khoản thanh toán xuống bằng hoặc lớn hơn 20% giá mua của ngôi nhà.
Tuy nhiên, nếu bạn mới bắt đầu, khoản thanh toán 20% có thể nhiều hơn số tiền bạn có thể xử lý. May mắn thay, có nhiều cách khác để tránh PMI.
Nhận khoản vay thứ hai
Vợ tôi và tôi đã tiếp cận phương pháp này với ngôi nhà thứ hai của chúng tôi. Hầu hết chúng ta có thể đủ khả năng là một khoản thanh toán xuống 15%. Nhưng thay vì nhận khoản vay bằng 85% giá mua và thanh toán PMI, chúng tôi có hai khoản vay. Thế chấp đầu tiên là 80% giá mua, vì vậy chúng tôi không phải trả PMI. Và chúng tôi có một dòng vốn chủ sở hữu của tín dụng cho 5% còn lại.
Với một dòng vốn chủ sở hữu của tín dụng, bạn không phải trả tiền PMI. Nhược điểm là lãi suất cao hơn so với thế chấp đầu tiên. Tuy nhiên, khi chúng tôi mua căn nhà thứ hai của mình vào năm 2004, PMI không được khấu trừ thuế. Tiền lãi chúng tôi trả cho khoản vay thế chấp thứ hai là. Và chúng tôi có thể trả tiền tương đối nhanh chóng.
Mặc dù cách tiếp cận này vẫn đáng xem xét, điều quan trọng cần lưu ý là PMI hôm nay được khấu trừ thuế. Cho dù nó sẽ vẫn khấu trừ thuế là một câu hỏi mở. Nhưng với tỷ lệ thế chấp rất thấp hiện nay, khoản vay thứ hai vẫn có thể đánh bại chi phí của PMI.
Xem giá trị của nhà bạn
Nếu bạn không thể hoặc không tránh PMI với hai tùy chọn trên, bạn có tùy chọn thứ ba. Khi số dư của khoản vay của bạn giảm xuống dưới 80% giá trị của nhà, người cho vay phải loại bỏ yêu cầu PMI. Với ngôi nhà đầu tiên của chúng tôi, giá trị gia tăng cuối cùng đã đưa chúng tôi xuống dưới ngưỡng 80%, và chúng tôi đã nhận được từ dưới PMI. Hôm nay, tuy nhiên, có một sự thay đổi trong cách tiếp cận này.
Ngay cả khi bạn không yêu cầu, người cho vay thế chấp của bạn được yêu cầu bởi pháp luật để hủy bỏ PMI của bạn khi khoản vay của bạn giảm xuống mức LTV là 78%, với điều kiện bạn đang vay tiền. Nếu thế chấp của bạn được coi là “rủi ro cao”, PMI của bạn sẽ không tự động bị hủy bỏ cho đến khi bạn trả tiền thế chấp của mình xuống LTV là 77%.
Yêu cầu này (mới như năm 1999) có vẻ như là một lợi ích to lớn cho các chủ nhà. Không phải vậy. Hãy nhớ rằng có hai cách để nhận khoản vay của bạn dưới mức LTV là 80%: (1) trả tiền gốc, hoặc (2) tăng giá trị căn nhà của bạn. Bởi vì các khoản thanh toán bạn thực hiện trong những năm đầu thế chấp chủ yếu là lãi suất, có thể mất nhiều năm cho khoản vay thế chấp 30 năm trước khi bạn đạt đến ngưỡng 78%. Nhưng nếu giá trị gia tăng, bạn có thể loại bỏ PMI nhanh hơn nhiều.
Và đây là bắt. Người cho vay sẽ không tự đánh giá lại giá trị nhà của bạn để xem bạn có thể loại bỏ PMI hay không. Họ sẽ loại bỏ PMI chỉ khi các khoản thanh toán của bạn đưa khoản vay của bạn xuống 78% giá mua, mà có thể mất mãi mãi. Nhưng khi giá trị gia đình tăng lên, và chúng sẽ tăng lên, bạn có thể chủ động để nhà của bạn được thẩm định. Đó là những gì vợ tôi và tôi đã làm trong ngôi nhà đầu tiên của chúng tôi, và chúng tôi đã có thể ngừng trả tiền PMI chỉ sau vài năm.